物业管理服务风剖析材料_1.docVIP

物业管理服务风险剖析材料 　　物业管理服务随着市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业服务毫不夸张的讲从最初的无风险期步八了高风险期。首先，物业管理服务从整个行业的现状来看，目前国内物业管理服务市场经济秩序尚未健全，配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展，再加上物业服务企业自我保护意识淡薄，导致物业管理服务经营风险增大。其次，从物业管理服务行业的特点来看，物业管理服务行业是一门综合性较强的服务性行业，他所涉及的空间和时间范围都十分广泛而长远，同时又与我们服务对象生活的各个方面息息相关，这就决定了物业管理服务面临的风险可能是无处不在和无时不在的。而物业管理服务行业又是利润相对较低的行业，风险的承担可能使一个物业管理服务企业无法进行正常的生产经营活动。这些因素都不利于物业服务企业发展状大，不利于整个行业的不断向前，这就使得如何规避物业服务经营风险，提高市场运作能力，成为我国物业管理服务行业目前的当务之急。 　　物业管理服务风险类型及防范 　　物业服务涉及客户生活的方方面面，有事就找物业服务公司，解决不了或解决得不满意 　　就是物业公司服务不好，有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁，出了事故就向物业服务 　　公司索赔，这是物业服务公司所面临的严峻问题，也就是物业管理服务风险。我们要防范各 　　种物业服务风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来规避物业服务风 　　险。物业管理服务风险主要包括治安风险、车辆管理中车辆的损坏及丢失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。 　　治安风险及防范 　　所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。目前因市场经济的深入发展，我国人口流动率日益增高，社会各层次的收入差距日渐增大，该社会问题产生的治安问题已明显体现在物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。怎样防范治安风险 　　?可从如下几方面考虑： 　　1、首先应明确物业服务单位的法律地位和职责。每一个物业都是社会的组成单元，都面临社会治安问题。应该明确的是包括每一个物业的治安是由公安机关自责的，物业服务单位的义务是协助公安机关维护物业项目的公共秩序。这一点作为物业服务单位和业主都应明确，物业服务单位仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政处罚权。物业服务单位的工作人员，包括安全管理人员都不具有超出普通公民的任何特权。因此，物业服务单位的治安防范义务是在一定限度内的、有限的义务。 　　2、物业服务单位在明白自身法律地位职责的基础上，物业服务单位应在自己一定限度内、有限协助公安机关维护辖区物业的公共秩序，防范治安风险。防范治安风险，针对不同管理服务区域的具体不同情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行制度规定。制度中应明确对辖区物业往来人员的管理，制定关于定时安排人员巡逻和巡视，针对治安事件的处理程序等。鉴于每一个不同性质的物业及业主和非业主使用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区别的。住宅小区可以采用业主和非业主使用人凭密码和智能卡进出，来访者采用登记或经业主和非业主使用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数采用对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主使用人八住时预先所留的印鉴或签名确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必须配备相应的其他人员进行定时的流动式巡逻和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，及时发现和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，协助公安机关制止和防范违法犯罪行为、保护事发现场，以实现协助公安机关维护公共秩序的职责。物业服务单位应根据物业的不同情况与业主委员会协调共同组织一定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，配合和促进物业服务单位的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发现物业服务单位工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。作为物业服务单位在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行了自己义务，协助公安机关维护社会公共秩序．物业服务单位不再承担业主或非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。 　　3、在目前物业服务行业中，有一部分企业将协助公安部门维护物业公共秩序的工作委托给专门的安保公司，协商约定对外支付一定保安服务费，由保安公司根据物业服务单位的具体要求提供一定数量的保安人员，按合同约定提供物业服务单位