物业管理问题及略思索 .docVIP

物业管理问题及策略思索 　　近几年，物业管理工作取得较好的成绩，但在工作过程中也遇到诸多的困难和压力，发现一些问题和矛盾，这些困难、压力、问题和矛盾，制约着物业管理工作的开展。为促进物业管理工作开展，下面，笔者就物业管理工作中存在的问题及相关对策做一些探讨，以供大家参考。 　　1．部分社会群体对物业管理的认知程度不够高 　　表现形式 　　(1)受长期以来传统思想观念的影响，部分群众对物业服务的认识不够，对物业公司的有偿服务不理解，不支持。 　　(2)部分业主消费意识不强。有的业主认为买了房子，就应该像购买其他商品一样，享受售后服务，没有树立交纳物业服务费的意识；有的业主认为只要交了物业服务费，物业公司什么都得管，财产损失和被盗也应该由物业公司赔偿，一旦得不到满足，就以此为“借口”拒交物业服务费；有的业主存有“占便宜”心理，认为自己不交物业服务费，物业企业也不可能单独对自己停止物业服务，故意不交物业服务费。 　　(3)有些政府部门和新闻媒体对物业服务的认识也有偏差，一些政府部门强加给物业企业一些社会管理责任，一些媒体将小区内发生的矛盾纠纷一味报道为“物业管理混乱”。 　　对策建议 　　(1)进一步加大物业管理法规政策的宣传力度，使广大业主了解和认识物业管理，理解和支持物业管理，充分行使业主权力，自觉履行应尽义务。 　　(2)与有关部门和新闻媒体做好沟通，争取他们的理解和支持，多做正面宣传和引导。 　　2.物业服务总体水平偏低 　　表现形式 　　(1)部分物业企业服务意识差，服务水平低。个别物业企业没有正确定位，将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主的权益；有的物业企业服务水平达不到收费标准；有的物业企业不按合同约定提供服务；有的物业企业擅自侵占业主共用部位，并将经营收入据为己有。 　　(2)多数物业企业规模小、抗风险能力低。多数物业企业的整体规模较小，无法取得规模效益，有些公司管理的面积仅有1万多平方米，企业经理既是领导也是员工，加上几个保安和清洁工就组成了一家物业公司，经营状况差，竞争力不强。 　　(3)从业人员整体素质不高。大部分从业人员综合素质偏低、专业技能较差，不能提供较高水平的服务。有些物业企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足；有些物业企业缺乏专业人员，日常维修不及时、不到位。 　　对策建议 　　(1)严格市场准入和清出制度，强化量化考核和监督检查，加强信用档案管理，促使物业服务企业转变观念，强化服务意识和遵纪守法意识，提高服务水平。 　　(2)完善市场竞争机制，鼓励企业做大做强；积极引导物业服务企业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路；采取措施，兼并整合部分小的物业企业，发展大型企业集团。 　　(3)加大对物业从业人员的培训力度，严格落实持证上岗制度。应创造条件，多形式、多层次地对物业从业人员进行培训。除了目前开展的企业经理培训外，物业主管部门应开展对专业技术人员的专业培训。 　　3.物业服务收费收缴难度大 　　表现形式 　　(1)收缴难度大。主要原因有如下几个方面：一是部分小区外地人购房、投资性购房较多，房屋长期空置，物业公司无法联系到业主并收取费用；二是部分业主未树立有偿物业服务的理念，交费的主动性、积极性不高，个别业主故意拖欠费用；三是物业公司本身服务不到位，业主对物业服务不满意，因此拒缴物业服务费用；四是部分低收入群体确实经济承受能力有限，无钱交纳物业服务费。 　　(2)缺乏对不交费业主的有效约束手段。对欠费业主，物业公司一般只能多次催收，业主仍不交纳，也无可奈何。尽管《物业管理条例》规定可以通过诉讼方式催缴，但这种方式程序繁琐、可操作性差，物业公司不仅得不偿失，反而加剧了与业主的矛盾。 　　对策建议 　　(1)监督物业服务企业严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支。同时不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。 　　(2)建立对业主交费的约束机制。一是在房产转移环节，要求业主提供已结清物业服务费的证明，未提供证明的，权属登记部门不得办理转移手续。凡物业产权买卖过户，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中作明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。二是在条件成熟时，将物业服务费的交纳情况纳入个人诚信体系。 　　4.开发建设遗留问题较多 　　表现形式 　　(1)工程质量存在遗留问题。有的房屋尽管通过了竣工验收，但交房后仍存在墙体裂缝、外墙渗漏等质量问题，开发建设单位拒不履行维修责任，将矛盾转嫁给物业公司。 　　(2)实际交房与承诺不一致。开发建设单位擅自改变设计方案，不按规定建设物业服务用房和配套设施设备。 　　(3)开发建设单位对一些