信立怡高2010年济南老商埠区招商策划报告.ppt

招商政策建议 商家招商政策建议 土地招商政策建议 济南旧城改造政策 出台免缴或部分免缴城市基础设施配套费、绿化补偿费、公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费等系列优惠政策，吸引有实力、重信誉的国内外开发商投入济南旧城改造； 济南旧城改造在土地出让金、行政性收费及经营性收费方面都提出优惠政策，优惠幅度不明确 行政性及经营性费用优惠 土地出让金优惠 容积率优惠 其他优惠政策 为消化改造中开发的商品房，在短时期内可适当限制新增土地的开发。 部分旧村改造项目采取不赢利政策，鼓励房地产开发商开发。 对含有公益性项目的旧城改造项目，允许免缴部分土地出让金； 对区位较差、拆迁量较大的区域，可允许开发商采取适当提高容积率、增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益； 案例借鉴 重庆市旧城改造主体量的拆迁本着谁拆迁谁受益的基本原则，优惠政策体现给参与土地整治的企业。 重庆旧城改造针对土地拆迁者，实行“两个2.5、两个2.0全免”的优惠政策。 注：“主体”是69年12月31日以前所建设的住房（也叫旧房），07年12月31日以前鉴定确认的加在一起叫做“主体量”。“捎带量”指的是在旧城改造当中的捎带部分，包括旧房周边的违规建筑、城中村以及其他零星建筑。 旧城改造优惠主要针对拆迁者 免土地出让金和城建配套费 免规划建设许可费用及人防费 拆迁者每拆迁一平方米的捎带量，在开发建设过程当中，免掉规划建设许可方面的规定，人防费全部免掉。 拆迁者每拆迁一平方米主体量可以免掉2.5平方米的土地出让金和2.5平方米的城市建设配套费，这就是两个2.5。 案例借鉴 《玄武区关于加快发展商贸商务产业的实施意见 》优惠政策： 对积极入驻该地区、对商业中心建设有重要支撑作用的国内外知名百货企业或大型超市企业，给予30万元以内的租房补贴。 对开发商或业主单位按区域产业规划进行开发、改造特色商务楼宇或打造特色产业园区的，根据其建设改造投入和经济贡献度，给予50万元以内的建设改造补贴。 对区域内各类特色商业街区，鼓励引导形成消费特色，提升综合消费能级。对经认定的特色街区，根据其开发投入、集聚规模、贡献度情况，给予投资方30万元以内的项目补贴，用于街区公共设施改造和品牌企业引进。 南京玄武区旧城改造开发企业给予30-50万元建设补贴 招商政策分析 老商埠区土地招商优惠政策建议 老商埠区拆迁改造成本高是其土地招商的难点之一，可以考虑对拆迁者实施政策补偿。 济南目前土地出让金、行政性及经营性收费优惠幅度不明显，可参照重庆旧城改造经验，针对土地开发区域，出台拆一免2.5或2.0的开发改造优惠政策。 对于主体量区域，可考虑每拆迁改造一平方米，减免2.5平方米的土地出让金和2.5平方米的城市建设配套费。 对于捎带量区域，可考虑每拆迁改造一平方米，免掉规划建设许可费及人防费。 对积极进驻区域的开发企业操作项目的难易给予30-50万元补贴 。 PART.1 项目定位回顾及开发分期 目 录contents PART.3 分地块商家示意 PART.5 招商政策建议 PART.4 分阶段招商分析 PART.2 开发模式及招商总体策略 PART.6 投资回报测算 小纬二路 经三路 中山公园 中山公园东片区 主题餐饮区 规模/平米 30000 25000 休闲广场30000，商业5000 休闲广场15000，商业25000，停车场20000 20000 投资 拆迁、复建、 仿古建筑建设及商家招商费用 历史建筑修复及商家招商费用 周边建筑拆迁、公园修复 拆迁、广场建设 老建筑修复、改建 收益 租金、税收收入 租金、税收收入 租金、税收收入 税收收入 租金、税收收入 投资回报测算 2010年-2013年政府投资收益项目说明 投资回报测算 政府投资费用测算 功能分区 拆迁面积 (万㎡) 历史建筑修复(万㎡) 改建建筑面积(万㎡) 新建仿古建筑面积(万㎡) 新建多层建筑面积(万㎡) 小纬二路 0.41 —— 2.4 0.6 —— 经三路 —— 2.5 —— —— —— 中山公园 0.25 0.1 0.4 —— —— 中山公园东片区 3 —— —— —— 1.5（广场） 主题餐饮区 —— —— 2 —— —— 合计 3.6 2.6 2.8 0.6 1.5 拆迁安置综合补偿标准：6000元/㎡ 历史建筑修复费用标准：10000元/㎡ 新建仿古建筑费用标准：5000元/㎡ 建筑改建费用标准：2000元/㎡ 广场建筑费用标准：300 元/㎡ 招商费用标准：100元/㎡ 相关费用取值标准 费用名称 费用类别 费用（亿元） 投资建设费用 拆迁安置费用 2.18 历史建筑修复费用 2.6 新建仿古建筑费用 0.3 改建建筑面积 0.96 新建广场费用 0.045 招商费用 0.11 合计 6.195 政