- 1、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。。
- 2、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 3、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 4、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 5、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 6、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 7、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
物业服务合同特
物业服务合同特性
物业服务合同性质问题是仍有探究余地的学理性问题。已有的学说及立法文件尽管就其属性有多种解读,从不同侧面阐释其内在本质与外部特征,但仍没有得出颇为一致的共识。因此,我们有必要对这个争议性题目再加解读,揭示其本质,从而为全面强化物业管理领域立法制度建设提供理论支撑,为和谐社会建设增加必要的制度设计,为纠纷解决机制构建强大的法理支持。
一、物业服务合同性质之争
2003年国务院发布了《物业管理条例》,该条例第35条规定,“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫恒和相关秩序的活动”。就上述法律文件所使用文字分析,物业服务合同(准确称呼应为“物业管理服务合同”)关系是典型的提供服务的商事法律关系,依照订立的合同约定双方基本的权利义务与责任,书面合同的约定事项包括“物业管理事项、服务质量、双方的权利义务、专项维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容”①,形成了提供服务的经济关系特征。那么,它到底属于什么性质呢?学者们有不同的说法,概括为四种,即委托合同说、服务合同说、混合合同说和独立合同说。上述各种学者的观点,都从不同的侧面分析了物业服务合同的性质,形成了具有分歧的主张,由于难以形成共识,使司法机关也难以确定如何采纳,他们只是坚持说既然《物权法》已经对此合同有明确规定,其作为有名合同的一种,物业服务企业与业主或者业主委员会之间,形成的无疑是一种民事合同关系。我们认为,将物业服务合同定性为独立合同更符合其本质特征与现行法律的立法精神。
二、物业服务合同定性为独立合同之辩
我们从我国现行制度设计的基本框架与内容出发,总结出物业服务合同之性质。
1.服务事项的专业性。《物业管理条例》中规定的物业管理区域内的服务管理事务,涉及诸多的领域,包括供水、供电、供气、供热、通信、有线电视设施的维护与管理,治安、环保、物业装饰装修、道路维修与养护,对于公共建筑部分的维修与养护,以及规范业主的影响公共利益行为等,工作职责范围广泛,服务事项细致复杂,故法律才要求“采用新技术、新方法,依赖科技进步提高物业管理和服务水平”(《物业管理条例》第4条),而系统科学管理是提高现代服务水平,实现合同目的,达到经济效益指标的基本手段。
2.独立人格性。物业服务合同不能被解释为委托合同,我们持这种观点的理由就是,受托人以委托人的名义和费用处理委托事务,处理受托事务的后果直接归委托人承受。这一点是委托合同与行纪合同、承揽合同、居间合同等合同的重要区别。反观物业服务合同,物业服务企业订立合同后,作为合同一方的当事人,要以其企业独立人格与民事主体身份对内与对外从事管理服务。对内场合,业主如逾期不交纳物业费用,物业服务企业可以向人民法院起诉。①对外场合,非本物业管理区域内的组织和个人,有危害业主和公共利益出现,物业服务企业有权向行政主管部门举报,或者向人民法法院起诉,制止违法行为,维护业主和公共财产利益。由此可见,独立人格构成了与委托合同的区别。
3.服务职责具有公益性。这种公益性又可以理解为公共性。法律中规定,“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告”。②这里,破坏物业管理区域内的环境不光会影响到本小区的全体业主,甚至会波及到所在行政区域更加广泛的居民,故这种给予制止的职责就明显具有公益性,远远超出合同双方当事人利益的狭隘的范畴。我国台湾地区立法中,也强调公共大厦管理负责人(相当于我们的物业公司)于公寓大厦严重毁损、倾颓或朽坏,有危害公共安全之虞者,但区分所有权人不同意重建,又不出让所有权的场合,有权诉请法院命区分所有权人出让其所有权。这里的“区分所有权人”就是我们的所讲的业主,他们拒不转让的行为,并没有危及到物业公司的利益,为何要授权物业公司诉请其服从大局呢?公共利益所需为最合理的解释。要求在物业管理区内开展文化教育、医疗卫生、体育健康、计划生育等社区服务活动,以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,物业服务企业应当给予协助配合,③要求物业服务企业协助公安机关做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作,④并不是物业服务合同双方当事人直接经济利益的相关义务,而是出于公共利益角度而施加的责任。
4.营业方式的特殊性。前述论及支持物业服务合同为独立合同的一个重要理由,就是强调其订立程序和形式的特殊性。我们认为,用营业方式的特殊性可能更能够充分表明其独特的商业模式。我国的《物权法》与《物业管理条例》,都是在承认其行业经营特殊性前提下,提出了对其经营活动的法律约束事项,设定具体的义务
文档评论(0)