2010年房地产估价师《案例与分析》重点预柿习21.docVIP

第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 18 页 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握建设用地使用权出让价格评估； 2．掌握房地产转让价格评估； 3．掌握房地产抵押价值评估； 4．掌握城市房屋拆迁估价； 5．熟悉房地产强制拍卖估价；来源建设工程教育网 6．熟悉房地产损害赔偿估价； 7．熟悉房地产租赁价格评估； 8．熟悉房地产课税估价； 9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。 二、内容讲解 第八节　房地产课税估价 房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象等。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按现有税法的有关规定执行。来源建设工程教育网 我国在条件成熟时将开征统一规范的物业税。房地产估价人员应关注有关的最新法律法规。 一、房产税估价 房产税可按房产余值或按房产租金收入计征。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收人是房屋产权所有人出租房屋使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。来源建设工程教育网 二、土地增值税估价 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。土地增值税以纳税人有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转，让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。土地增值税估价主要是针对土地增值额。来源建设工程教育网 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定需要按照评估额计征土地增值税的包括三种情况：“1．隐瞒、虚报房地产成交价格的；2．提供扣除项目金额不实的；3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的”。而实际操作过程中，由于会计制度与评估制度存在诸多的差异，虚报、谎报收入和扣除项目金额的行为难以避免，在审计行为存在诸多弊端的情况下，通过公正、专业的房地产价值评估来维护国家税收无疑是最合理、最便捷的方式。 （一）区分评估目的，明确评估内容 对土地增值税进行估价时，应区分评估目的进而明确评估内容，具体如下： 1．隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的。 此类评估应以确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准为目的。对此目的的评估宜采用市场法评估房地产或土地的市场价值，辅助采用收益法、假设开发法进行评估，不宜采用成本法进行评估，评估过程与其他类型评估项目基本一致。来源建设工程教育网 2．提供扣除项目金额不实的 此类评估应区分纳税人是否属于从事房地产开发的纳税人。 （1）从事房地产开发的纳税人 对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表（一）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”两项。而“开发土地和新建房及配套设施的费用”“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。 例： ××房地产开发项目土地增值税纳税评估结果明细表表3-65 扣除项目 编号 评估内容 评估结果（元） l．取得土地使用权所支付的金额 5 √ ××× 2．房地产开发成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋12 6 √ ××× 其中 土地征用及拆迁补偿费 7 √ ×× 前期工程费 8 √ × 建筑安装工程费 9 √ ×× 基础设施费 10 √ ×× 公共配套设施费 11 √ × 开发间接费用 12 √ × 3．房地产开发费用13＝14＋15 13 …… （2）非从事房地产开发的纳税人 对于此类项目，应根据国家税务总局印发的《土地增值税纳税申报表（二）》，依据评估目的的要求明确评估对象。一般包括“取得土地使用权所支付的金额”和“旧房及建筑物的评估价格”两项。同样，“与转让房地产有关的税金”等扣除项目由于税法已经规定了扣除比例，故可不在评估内容之列。评估内容应在纳税申报表中明示，并填列以方便纳税使用。来源建设工程教育网 例： ××项目土地增值税纳税评估结果明细表表3-66