2010年土地估价师估鱼儿价理论与方法辅导资料汇总.doc

上学吧： PAGE \* MERGEFORMAT 275 土地估价师考试：土地供给相关定义 1、涵义　　土地供给是指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面。 　　2、土地供给的特征 　　(1)土地的自然供给的数量是固定不变的，其弹性为零。 　　(2)土地的经济供给是有弹性的。 　　3、土地供给的方式 　　(1)自然供给：指土地自然固有的可供人类利用的部分。 　　制约土地自然供给的因素主要有： 　　①适宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件； 　　②资源条件；可供人类生活的物品和生产必需的资源，如矿产资源，水资源等； 　　③交通运输条件。通过某种交通工具可以到达。 　　(2)经济供给：指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量。土地的经济供给是有弹性的。　　影响土地经济供给的因素主要有： 　　①土地的自然供给量。这是土地经济供给的基础和前提。 　　②人们利用土地的知识和技术水平。 　　③交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的经济供给。 　　④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。 　　⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。 土地估价师考试：土地供需平衡原理 土地供需平衡原理 　　土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。因为自然供给是无弹性的，土地资源的总供给是受限制的，总供给量有一个极限值。但由于土地用途具有多样性，且可以相互转换，人们可以通过改变土地用途来增加某种用途的土地供给，以适应人们对这种用途的土地需求，这种经济供给可以扩大或减少(有弹性)，但最终受限于总的自然供给量。 　　土地的供求关系与一般商品的供求关系一样，在自由竞争情况下，供求关系决 　　定土地的价格，土地价格影响土地的供求关系。但由于土地具有的自然特性和经济特性，使得土地的这种供求关系具有自身的特殊性。 　　从实践看，土地供不应求是绝对的、普遍的，而供过于求是暂时的、个别的。 土地估价师考试：土地估价方法应用 土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。 ?一、市场比较法　　市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。?用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。 1．使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。 2．容积率修正。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的，这里我们采用后一种修正方法。在欧美及日本，由于市场竞争和城市规划的原因，在同一区域所有宗地的容积率都相差无几，所以一般无须修正。但在我