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苏州建施人民路商业项目定位思考 合富辉煌房地产 2012年03月 两个定位方向 一.专业市场+办公产品 ——产品价值不平衡 二.集中型 商业+酒店式公寓 ——项目整体均好性 2 Part1 项目解构 地块属性项目思考 地理位置 经济指标 市场现状 未来规划 3 地 块 属 性 项目地理位置优越，商业价值高 ——地处人民路主干道上，距离观前街仅600米；北侧为东中市五金地 理 位 置 市场，商业价值高。即可做集中商业体，又可做专业市场 本案 观前商圈 地 块 属 性 典型地铁上盖商业物业，未来人流更集聚 — 规划中的苏州地铁4号线距离本案仅100~200米，其具有的地铁轨 交 价 值 商业价值更适合做集中型商业 轨交1号线（2012年5月） 苏锦村 苏州站 轨交2号线（2012年年内） 三医院 北塔寺 轨交3号线（2013年开通） 本案 观前街 临顿路 石路 养育巷 东环路 西环路 乐桥站 临顿路 轨交4号线（2016年开通） 广济路 桐泾北 古城区 项目周边轨交规划图 项 目 思 考 规模较小，难以独立成市 ——项目总规模2. 7万㎡，其中商业规模仅1. 6万㎡，无法吸纳东中市经 济 指 标 市场，仅为市场补充；小体量商业，无法脱离观前商圈单独成市 项目原定产品规划 楼层 总建面积（㎡） 地下1层-地上3层（五金市场） 16436 .48 地上3层-地上6层（办公） 6486.03 合计 27288.25 ?东中市五金街总长约1.2公里 ?沿街五金店铺门面开间在4~6米居多 ?进深在15-20米左右 ?东中市两条内街中街路、王天井巷内五金街总长约 350米，店铺开间与进深等于东中市基本相同。 ?东中市五金市场总体量在5万方左右。 ?本项目五金市场规划体量较小，可作为东中市五金 市场的补充  本案 观前 商圈 商业体 总体量（平米） 楼层数（层） 第一百货 23000 1——6 美罗商厦 40000 负1——6 大洋百货 35000 负1——6 项 目 思 考 未与东中市市场直接连接，辐射效应减弱 ——与东中市之间相隔约76米，内部无法形成直接车行线路，引入交 通 动 线 五金市场需要解决车流动线问题 本案 项 目 思 考 规划风险加大，借势反成硬伤 ——根据苏州商业网点规划要求，古城区部分商业街将逐步引导疏区 域 规 划 散，东中市五金市场有整体外迁的可能 苏州站 桃坞巷文 化保护区 本案 观前 商圈  2008年苏州对于市区商业网点的规划要求 1.原有商业街(区)的改造 引导疏散7条商业街：东中市机电配件街、学士街餐饮街、嘉余坊餐饮街、公园路商业街、乌鹊桥路电脑街、胥江路汽配街、阳澄湖浅水湾餐饮街。 2.商品交易市场空间布局引导 内城圈层以内今后不再新建批发市场。 该区域现有众多批发市场，根据城市规划逐步外迁或予以撤销，留在原地的要进行功能提升、业态创新。 专业市场外迁、引导、撤销 东中市五金市场存在整体外迁的可能 政府区域规划成为以旅游购物为主导的旅游商业集群。 五金市场随着城市规划建设，未来可能搬迁至郊区板块 项 目 思 考 总 结 项目情况 政府规划 地段位置高，可作五金市场可做集中商业 轨道交通4号线商业价值 项目总体量较小，难以形成规模效应 观前步行街与平江历史街区连通 与原有五金街连接度不高 打造老城区核心商业区 五金市场造成对办公产品的价值损失 五金专业市场外迁风险 商业价值 ＞ 专业市场价值 Part2 市场分析 洞察市场初步推断 古城区商业市场 古城区办公市场 古城区酒店式公寓市场 10 1、古城区商业市场分析 11 市 场 分 析 三大类商业形态：沿街商业、集中商业、专业市场 商 业 形 态 12 市 场 分 析 沿 街 底 商 本案  人民路沿线及观前商业街，租金水平差异大 ——观前核心区向外递减，观前街主街租金最高可达40-50元/平米/天，而外围沿街底商最低仅3.5元/平米/天左右 一级地段 41-50元/平米/天（一层） 17-27元/平米/天（二层） 观前街主街，一二层商铺 二级地段 8-20元/平米/天（一层） 观前街口、商圈次要街道底商及南门商圈底商 三级地段 6-12元/平米/天 观前商圈内边缘区级外围人民路沿线 四级地段 3.5-7元/平米/天 人民路干将路以南，竹辉路以北；东中市以北 市 场 分 析 人民路沿街以中档零售业和中低档餐饮业为主 沿 街 底 商 ——沿街零售主要为服饰和杂货，餐饮业大多为简式快餐及大众连锁 本案 观前商圈 市 场 分 析 观前商圈内部底商以服饰零售与大众连锁餐饮为主 沿 街 底 商 本案 观前商圈 市 场 分 析 集 中 商 业 体  商圈核心区内，体量3万平方米以上，租金水平与观前内街底商相当 本案 第一百货 大洋百货 新象城  集中性商业