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苏州金鸡湖商业项目概念定位 苏州邻里中心发展有限公司 苏州 2011年1月 九洲遠景商業管理機構 1 城市分析 苏州位于江苏省东南部，是全省的经济、贸易、工商业和物流中心，交通便捷 苏州市地理位置 城市概况 ? 苏州位于江苏省东南部，是江苏省的经济、贸易、工商业和物流中心，经济发达，目前是中 苏州 国发展最快的城市之一 ? 苏州总面积8488平方公里，共6个市辖区，5个 代管县级市，市区户籍人口240 .21万 ? 苏州紧邻上海、浙江，京沪铁路、京沪高铁 （在建）和多条高速公路贯穿全境，交通便捷 2 支持 苏州工业园区经济发展迅速，2009年实现地区生产总值1120亿元，较上年增长15.1%，综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列 工业园区规划图 工业园区简介 ? 苏州工业园区于1994年启动，16年来，主要经济指标年均增幅达30%左右，GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元 ? 2009年，园区实现地区生产总值1120亿元，比上年增长15.1％；地方一般预算外收入107.5亿元，增长13.1％；固定资产投资492亿元，增长8.1％，实际利用外资18亿美元，进出口总额512.8亿美元，其中出口241.6亿美元 ? 综合发展指数居全国国家级经济技术开发区前列 3 立地研究核心结论 本项目位于金鸡湖商圈非核心位置，但未来各类交通便捷，同时主力店 Sam’s club有助扩大辐射范围，并结合项目体量，适合定位为区域中心 城市及区域商业格局 项目物业条件 项目交通条件 项目区位价值  苏州商业整体呈现“一主、一副、三区域”的格局，本项目位于“副中心商圈”金鸡湖商圈内的相对边缘位置 项目定位辐射园区，其业态组合需具备目的性及特色性，且注重与主力店Sam’s club客群的融合度 项目商业体量达8万平方米，停车及相关配套条件良好，适合打造成区域中心 项目建筑形式为封闭式 项目位于主干道金鸡湖大道以南，周边道路状况良好 项目周围目前设有3个公交站点，共17条公交线，以园区内部交通接驳为主，项目自身设置公交首末站，可能涵盖8条公交线路，将增强项目可达性 未来地铁轨道3号线将经过本项目于附近并设置站点，但具体出口设置未明 项目周边分布了大量高品质楼盘，人群消费潜力较大 距离金鸡湖较近，具备一定的景观资源 4 基于对于本项目商业类型, 可确定本项目核心商圈为项目周边3公里范围，辅助商圈为园区整体，辐射商圈可达全市 项目商圈范围示意图 项目商圈范围 ? 核心商圈： – 范围：项目周边3km范围内 – 人口：约25万人 核心商圈 – 以中高收入家庭为主 ? 辅助商圈： – 范围：苏州工业园区 – 人口：约90万人 ? 辐射商圈： 辐射商圈 辅助商圈 – 范围：苏州市区 – 人口：约240万人 5 物业情况 本项目体量总超过14万平方米，地下2层，地上4层，共规划停车位1800个 项目基本物业情况 项目建筑设计效果图 ? 建筑面积： 131279平方米左右 ? 容积率：1.16 ? 建筑覆盖率：37% ? 停车位：规划1800个 ? 层数：6层（由建筑由地上4层， 地下2层组成） 6 物业构成 项目由主力店Sam’s club、购物中心商业、影院、社区服务中心、公交枢纽站及停车场构成 项目物业构成 影院 商业 社区服务中心 Sam’s club 商业 公交枢纽站 ? 3-4层：影院 ? 楼层数：地下2层—地上4 ? 楼层数：1—2层 2层夹层：社区服务中心层 1层：公交枢纽站 7 城市交通 项目紧邻城市主干道金鸡湖大道，距离市中心车行时间约半小时，可在40分钟内到达苏州站、园区站、西站和唯亭站等交通枢纽 城市交通 唯亭站 ? 项目紧邻城市主干道金鸡湖大道 ? 距离市中心车行时间35分钟，项目地 火车站 园区站 到苏州站、园区站、西站和唯亭站均 可在40分钟车程内，交通较为便利 西站 到达地 距离（km） 时间（min） 市中心 18 30 苏州站 14 30 市中心 本项目 园区站 8 .5 15 西站 20 40 唯亭站 15 20 城市主干道 城市环路 8 项目四周道路基本情况 项目紧邻金鸡湖大道城市主干道，同时东侧星湖街可连接独墅湖隧道、现代大道，亦是通行相城及吴中城区的重要干道，车行可达性佳 项目道路交通情况说明 金鸡湖大道 ? 金鸡湖大道： – 城市主干道，双向5车道，东西走向 向东将直达绕城高速，向南将连接苏嘉杭高速南将连接苏嘉杭高速 西 ? 星湖街： 华 项目地块 – 次主干道，双向4车道，南北走向 林 星 – 连接独墅湖隧道、现代大道、北环快速路和京沪高速 路 湖 ? 西华林路： – 双向2车道，南北走向 – 项目主临街面道路 石港路： 石港路 – 双向2车道，东西走向