gA商业地产-旺座中心项目可行性研究报告.ppt

（一）CBD商业功能布局 1.区域位置：本项目非CBD传统商业区域，项目整体档次较国贸、华贸等一线品牌聚集地较低，区域商业主要是配套型商业，档次以中高端为主。 2.经营业态：CBD区域整体业态业种的复合程度较高，没有明显的商业业态的市场空白。因此，细分业态介入将是项目的出路所在。例如：嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求，最国际化的高级订制店DAVE’S Custom Tailoring/Dave trailer洋服。 3.商业群体：区域囊括了写字楼、酒店及高级公寓、商旅等各类业态，区别于国贸区域的写字楼酒店为主、华茂的家庭消费型为主的人群特征，为商业从业态方面进行细分，提供纵深的商业服务提供了良好的条件。 4.区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围，但区别于世贸天阶、尚都等传统高档消费。 小结 1.地段：时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段，受到CBD整体商业功能的影响； 2.消费人群：主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费，同时兼顾其它； 3.项目物业形态：大都是大型综合性购物的复合型物业形态； 4.周边物业定位：主要以商务和生活配套服务行业态为主，其次为商业街类和综合购物； 对本项目的启示： 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件，须细分业态，以配套性和专业类商业为主，这是项目定位的出路所在； 配套类商业： 休闲、餐饮、娱乐是区域消费永恒的主题，可借助区域已经初步形成的规模效应； 细分业种的专属性商业： （1）餐饮娱乐类：商务商业人群需求强烈，但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所； （2）文化体育类：区域尚无以文化体育为主题的商业物业，而区域消费群体高素质对其有相当的需求； （3）生活零售类：区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业； （4）家具家私类：周边高端公寓对时尚家居有现实的需求，而区域内尚无此类商业的综合性功能； （5）广告、商务及文仪礼品类：区域大量写字楼聚集的企业对广告、商务礼品、文仪办公等需求强大。 分析： 1、未来将有约160万商业面积进入市场。其中，约有28%的面积位于CBD（约45万平米）（见上图）。截止到2008年第三季度末，此区域的商业存量约为100万平方米。大量新增供给量使得部分商业的开业时间被推迟。 2、在09年仍会有约45万平米的商业进入市场。在经济增速放缓的背景下，大量的供给量将进一步加剧开发商之间的竞争，在中短期内对租金产生压力。 CBD商业功能布局 分析： 1、从左图可知：租金较高的购物中心类商业物业空置率最低，而综合市场类物业空置率最高； 2、从右图可知：租金（物业档次）与空置率存在着一定的负相关关系，再一次印证了本区域消费需求的中高端性。 分析： 1、从空置率看，项目所属的西北区域空置项目最多，面积最大。一方面是因为区域商业放量供应，另一方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方，需要不断地调整。 2、从空置项目对整体影响来看，未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于一个调整时期，短期内难以得到大幅度的提升。 分析： 1、以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平，同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势；2005年之后，随着商业零售物业的发展，租金水平平稳上涨； 2、CBD区域的平均租金在北京市处于中等水平。 （三）项目区域租金构成 （一）项目租金定位的制约因素 （二）项目租金定位参照 （三）项目商业租金估计 （四）各方案收益预估及比较（表一） （四）各方案收益预估及比较（表二） （四）各方案收益预估及比较（表三） 北京中粮广场，位于建国门内大街8号，面对北京国际饭店，南朝北京火车站，东邻国贸及海关大楼，西向北京市邮政大楼，位于商业中心区。地处东长安街繁华地段，紧邻建国门商圈、朝阳门商圈、工体娱乐核心区、使馆区，所以商业配套设施齐全，基本都以高档消费为主。 北京办公用品的批发市场合计28以上，按照销售量划分，沙子口文体批发为一级专业市场，另外有6个2级文化用品销售市场，以及5个三极市场，10个郊县批发市场。以及另有5个以上边缘小市场。（见下表） 北京市朝阳区东三环北路10号 地理位置 克拉斯 物业名称 基本信息 由于项目本身仅针对高端消费人群，平时店内消费者较少 经营状况 5%以下 空置率 高档 中央空调、电子巡更 独体商业 硬件配置 建筑形式 FENDI、PROVASI、BEBYGROUP 大型主力商户 档次定位 北京市高端消费人群 目标客群 物业状况 只租不售 经营模式 经营状况 地上3层 层数 5000 建筑面积(㎡) 克拉斯资料一览表 项目定位准确 克拉斯以“为成功人士缔造完美生活居室”为理念，引进国际顶级家居产品及生活理念，寻求高层次人群家居生活市