银川阅海湾中央商务区运营服务方案.doc

银川阅海湾中央商务区运营服务方案 ——— 生态CBD 中阿经贸区 ——— - PAGE 1 - 银川阅海湾中央商务区运营服务方案 目 录 前言 1 第一章 经营设想及总体目标 2 第一节 运营管理定位、目标及整体设想 2 第二节 运营管理服务关键环节及解决措施 7 第二章 运营管理服务实施方案9 第一节 项目组织架构及人力配置 9 第二节 运营管理服务方案、质量标准及措施 12 一、 安全管理12 二、 清洁管理30 三、 工程管理 .41 四、 绿化管理 50 五、 综合管理59 第三章 内部管理机制、人员考核管理及职责制度66 第一节 人员培训 ...66 第二节 内部管理机制 ... 70 第三节 人员考核管理 72 第四节 管理规章目录 74 第五节 考核办法目录 76 第四章 服务管理工作标准78 第一节 标准化体系 78 第二节 目标与组织 79 第三节 工作标准文件 ...84 第四节 管理控制 86 第五章 接管验收方案 89 第六章 物资装备计划102 第七章 档案资料管理 102 第一节 档案管理程序 ...102 第二节 档案资料分类 104 第八章 应急预案处理 107 第一节 突发事件处理流程 ... 107 第二节 各项突发事件处理原则 108 第三节 各类突发事件应急预案 109 玉禾田集团简介 .封3 附件1：环卫制度规程 .. .. 137 附件2：绿化制度规程 ... ..145 附件3：银川阅海湾中央商务区管理办法 ... ... 183 前 言 根据银川阅海湾中心商务区服务中央与深圳玉禾田环境事业发展集团有限公司的合作协议，深圳玉禾田环境发展集团有限公司组织集团内部和业界资深的相关专家组成了“银川阅海湾项目组”，专门进行中心商务区综合运营管理方案起草工作。 在金凤区政府、阅海湾中央商务区服务中心及其他部门和领导的通力关心指导下，项目组历时1个月，访问了建设、城管、环卫等多个机关部门，调查了金凤、西夏、兴庆3区近20个物业、商圈和公园的管理运营情况，了解近100名环卫、保洁、技工、文员的工作和待遇数据，咨询了多名当地同行和企业管理人员，在掌握大量一手资料的基础上，项目组根据北京、天津、深圳等物业商场的前沿管理理念和模式、物业环境管理行业的通行规则和银川本地风俗习惯及市场行情，本着中心商务区的立意定位，采用经济特区成熟经验，结合风景区管理的特色，熔入一线城市CBD物业服务思想，立足“以政府指导为方向，以细化落实为中心，形成特有的运营管理服务模式”，着眼“短期政府保障、中期自给自足、长期反哺财政”的目标，采用系统数据分析的原理，对收集到的数据资料、政策规定、行业标准、市场走向等要素进行反复深入研究论证，形成了《银川阅海湾中央商务区运营服务方案》。 二〇一四年六月一日 第一章 运营服务整体设想及总体目标 第一节 商务区服务定位、目标及整体设想 一、银川阅海湾中央商务区项目概况 ? 地理位置：项目东至万寿路，西到亲水大街，南临小西湖，北接沈阳路 ? 占地面积：规划用地3300亩 ? 总建筑面积 400万平方米 ? 项目性质：商务园区型 ? 项目功能：作为新的城市商务功能区，银川阅海湾中央商务区按照“立足宁夏、服务全国、面向世界”的发展理念，以“总部基地+CBD”为定位，着力打造以企业集团总部或区域性总部基地为主，辅之以金融、投资、保险、法律、会计、信息、文化创意、广告中介等现代服务业，汇聚会展、零售、酒店等功能的新兴城市商务中心。 二、 业主需求分析 ?★ 信息安全防范 由于项目作为以企业集团总部或区域性总部基地为主，以金融、投资、保险、法律、会计、信息、文化创意、广告中介等为辅的现代服务业，汇聚了会展、零售、酒店等功能的新兴城市商务中心性质，其主要的入驻和服务对象对保密性和安全性要求十分高，而园区的半开放格局，对信息安全保障工作又提出了更高的要求。 ? ★人身、物品安全 项目位于金凤区最北端，周边居住社区少，夜晚人烟稀少，治安压力需高度重视。园 区内商业、游览部分需对外开放，外来人员进出情况复杂。园区内云集大量各类关键人员，需服务运营商制定周到、详细的管理方案，以确保安全。 ? ★环境安静舒适度 作为高端商务区和银川乃至宁夏的窗口，需要为入驻单位提供良好的物理环境，安静、舒适、整洁的生产、生活和办公环境，可以使员工全身心的投入到工作中去，为企业和园区创造更多的