南阳锦江公寓商住项目营销策划报告126.ppt

锦江公寓商住项目营销策划报告 紧密围绕销售结果实现，本次汇报核心内容如下： 第一部分 一、政策环境——政策调控，风起云涌 二、经济环境——南阳经济运行主要指标 三、南阳城市规划与发展 四、南阳房地产市场发展 1、住宅市场 典型项目分析之一——盛唐商务苑 典型项目分析之二——万正广场 发 展 商：南阳万正房地产开发有限公司 占地面积：52亩； 建筑面积：12万平方米； 推 广 语：我的房子，南阳人的脸； 主要卖点：南阳33层首席高层楼王。70%的环境+30%的住宅，紧邻白河以南 均 价：2800元/ 平方米 销 售 率：40% 其 它：由五栋33层塔楼和7层多层楼组成；一层~四层为5000平方米商业， 据了解现在不出售，要整层销售。目前此楼盘已销售了三年，还没 有拿到预售许可证。现在的销售的方式要求认购方交7万元定金，到 2008年交楼时再把剩余的分批缴交清。 典型项目分析之三——凤凰城花园 典型项目分析之四——家和万世名苑 典型项目分析之五——龙腾花园 典型项目分析之六——风帆金色世家 典型项目分析之七——万正世家 2、南阳商业市场调查——主要商圈分布 世纪百货 红都时代广场 名流家具世界 第二部分 项目分析 一、项目情况及现状分析 项目现状分析之——施工进度 二、项目SWOT分析——优势分析 项目SWOT分析——劣势分析 项目SWOT分析——机会分析 项目SWOT分析——威胁分析 3、客户分析 第三部分 1、定位思考 2、物业定位 3、业态定位 4、功能定位 5、形象定位 6、价格定位 定价依据： 市场供应情况 市场客户需求情况 产品品质的提升和营销手段 7、客户定位 案例：专业市场主题概念描述 商业理念—主题概念 都市生活休闲步行街----概念 专业市场参考---深圳好百年家居广场 第四部分 一、商业规划理念 二、商业规划建议 商业环境及建筑风格建议 三、商业建筑形态建议 第五部分 一、整体推广策略——之一 住宅与商业同时推广，住宅先销售，商业后销售。 整体推广策略之二——招商先行 整体推广策略之三——营造商业环境 二、商业投资模式 实行产权式商铺销售 所有商业由发展商聘请专一经营管理公司统一招商经营管理，（前三年规定由管理公司统一招租，便于初期统一规范管理，如业主自营，则从管理公司返租）由发展商提供每年8%回报，发展商一次性返三年24%回报，从总价款（或首期款）中扣除，三年后对于独立街铺业主可选择自营，委托经营，对于专业市场内铺，由管理公司继续统一招商经营管理 在宣传上可演绎“商铺银行”概念 三、媒体组合 四、阶段营销推广 平面布局仅供参考，可请专业公司建议 一楼以精品橱柜、家居饰品、休闲家私、 精品画艺、藤艺家私、水族系列、自由组合家具 大堂 精品橱柜 休闲家私、组合自由加具 水族 水族 精品画艺 家居饰品 藤艺家私 专业市场平面布局建议--- 一楼 专业市场平面布局建议--- 二楼 二楼以精品家具、客厅系列、卧室系列为主：品牌沙发、餐桌系列、儿童青少年系列等 精品沙发 儿童系列 卧室系列 餐桌系列 专业市场平面布局建议--- 三楼 三楼主要以精品灯饰、特色个性家具为主 精品灯饰 特色个性家具 专业市场平面布局建议--- 四楼 四楼主要以床上用品、布艺窗帘、品牌床垫、沙发床、书柜、衣柜、鞋柜等为主 窗帘布艺 床上用品 床垫、沙发床 书柜、鞋柜、 衣柜 物业发展建议 商业规划理念 商业规划建议 商业建筑形态建议 商业服务功能 Home Street 商业环境设计注重生态化、人性化； 应用集客技术，增强商业氛围。 商业街建议强调生态与自然，广场应有绿化及环境小品，并考虑休息设施的布置。 通过设计手段解决人气不足的问题——吸引客流的措施 1、合理的交通组织形成良好的微循环系统 2、商业休闲广场或绿地 2、具有昭示性的商业建筑或标识 3、商业导示系统或广告牌 4、卖场中的休闲娱乐功能 5、为顾客着想的人性化的细部设计 商业规划“集客技术”—如何吸引客流？ 具人情味和亲和力的生活休闲商业 商业环境打造 商业与生活融为一体 商业环境打造 商场内外 商业街及道路绿化、休息椅 具有生活气息的广场小品 商业建筑形态借鉴 商场橱窗、外立面、广告位有机结合 具有商业昭示性的外立面 商业建筑形态借鉴 整体推广策略 投资模式 推广计划 媒体组合 费用预算 营销推广 专业集中商业招商先行 签约后 专业集中商业在住宅入伙后进驻 优惠的招商条件 优惠租金：首年免租金 放宽进驻时间 良好经营条件 硬件 软件 进行全面宣传 引发市场对片区发展前景的