cA商业地产2007年成都五块石房地产项目营销策划报告.ppt

2003-12 五块石项目 营销框架报告 成都上乘思想房地产营销策划有限公司2007-4 目录 第一篇 营销策划----------------------------------------------------1-4 一、营销战略----------------------------------------------------------1-2 二、目标客户----------------------------------------------------------8-12 三、价格策略----------------------------------------------------------8-12 四、销售策略----------------------------------------------------------8-12 五、销售计划----------------------------------------------------------8-12 六、开盘时机----------------------------------------------------------2-4 第二篇 推广策划----------------------------------------------------4-7 一、推广思路----------------------------------------------------------4-5 二、项目命名及VI分析--------------------------------------------------8-12 三、广告策略----------------------------------------------------------8-12 四、媒介策略----------------------------------------------------------8-12 五、公关活动策略------------------------------------------------------8-12 六、营销推广费用计划--------------------------------------------------8-12 七、内场包装提示------------------------------------------------------8-12 八、外场包装提示------------------------------------------------------5-7 第三篇 销售执行----------------------------------------------------8-12 一、销售渠道网络------------------------------------------------------8-9 二、销售管理----------------------------------------------------------8-12 三、销售人员----------------------------------------------------------8-12 四、销售进度分解------------------------------------------------------9-12 1.1 营销战略 ○实现销售目标的战略：“小步快跑，价格优化” 所谓“小步快跑”是指将一个整体项目分成不同优势的批次房源销售，在拿预售证时就分开拿，以造成项目供应稀少，而在达到一定需求积累时，出现抢购场面，形成项目的旺销的市场口碑，吸引更多的人关注和更感性地购买行为： 1-1项目营销目标制定 1-2项目营销思路 1-3项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 1.2目标客户 ○城市新兴中产阶级，城北品质置业 根据我们对于目标客群的分析，我们的客户虽然属于中低收入或中等收入，但是他们也很注重品质，只有当产品的的性价比优势能够抵消掉项目作为纯居住社区的地段劣势时才能得到客户的认同，所以们的的诉求是新兴中产阶段的品质居住计划。 2-1目标消费者购买特征 2-2目标消费者区域分布特征 2-3目标消费者家庭组成特征 2-4目标消费者承受总价、付款比例特征 1.3 价格策略 ○低价入市抢占市场份额后小幅提价实现“价格优化” 低价入市，吸引人气； 价格小幅调整、不断优化，实现市场最大价值； 价格平衡市场，有组织销售实现全面销售目标。 3-1项目成本分析 3-2项目利润目标 3-3可类比项目市场价格 3-4项目均价 3-5分期价格策略 3-6付款