房地产企业营改增讲义.pptVIP

“营改增”对房地产企业的影响 北京德高远会计师事务所 王丽萍 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 3、项目应缴增值税和所得税为： [（收入×0.159--收入×A×0.0748+收入×0.1898—收入×A×0.2124）]÷收入16% 计算得：A 67% ? 结论：17%税率下，成本占总收入比重（不含税）大于67%左右时，其综合税负比重小于16%；如项目成本未达到一定比例时，则其综合税负比“营改增”前加大。 说明： (1)此测算中，主要考虑增值税和所得税。 (2)“营改增”后，税率17%下，所得税占总收入比例加大; 这里做假设：地产成本费用项目中占额比例较大的融资费用，没考虑营改增变化,，如考虑此点,，则“营改增”后财务费用帐面数额减少，利润加大，所得税加大。 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 （二）：11%税率下成本项目占总收入比重对综合税负影响： 1、应缴增值税及附加： (收入÷1.11×11%(销项税额)—收入÷1.11×A×8%(进项税额))×(1+7%+3%) = 收入×0.1091--收入×A×0.0793 2、所得税： 应纳所得税额： 收入÷1.11(不含税收入)—收入÷1.11×A(不含税成本)—收入÷1.11×7%(不含税费用)—(收入÷1.11×11%—收入÷1.11×A×8%)×10%(营业税金及附加)= 收入×0.8278—收入×A×0.8936 应纳所得税： （收入×0.8278—收入×A×0.8936）×25%= 收入×0.207—收入×A×0.2234 税率17%和11%时，成本项目占总收入比对综合税负影响 3、则11%税率下，项目应缴增值税和所得税： 收入×0.1091—收入×A×0.0793+收入×0.207—收入×A×0.2234 = 收入×0.3161—收入×A×0.3027 4、11%税率下，成本占收入比例为多少时，综合税负率小于“营改增”前的16%，即： （收入×0.3161—收入×A×0.3027）÷收入16% 测算得：A51% ? 结论：税率11%下，成本占总收入（税后）比例大于51%时，企业综合税负小于“营改增”前税负。开发企业项目，成本占总收入比重基本在60%--70%左右，所以，11%税率下，房地产企业综合税负比“营改增”前减少。 备注：这里暂未考虑其他税费因素。 二、“营改增”前后，对房地产行业财务报表影响 这里以一中型房地产公司为例对“营改增”后，房地产税率假设为17%进行测算，后期以税率为11%，测算对地产各项税负影响，在17%和11%两个税率下，对房地产公司税负比对分析： 十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？ 1、财务部门起着承上启下重要作用。 其应熟增值税会计核算和税法规定，做好增值税专用发票管理，为公司应对税制改革建言献策。 一是从专业角度出发，结合增值税特点和抵扣链条规律性，拿出具体措施，给予管理层合理化建议，指导基层具体开展工作。 二是从本职工作出发，提升增值税业务学习，尽快掌握增值税基本知识，强化业务处理能力。 三是建立内控制度，主要针对增值税发票管理。将增值税发票管理与业务流程结合，解决好税制改革带来的资金周转问题，解决好税制改革带来的利润指标测算问题，还要解决每期缴纳增值税的税金平衡问题。 十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？ 2、管理部门负责宏观协调工作。 一是梳理现有合作单位，充分考虑与具有一般纳税人资格单位合作的重要性。对无法提供增值税专用发票的单位和个人，考虑如何议价合作。 二是从领导层面支持财务部门提出的各项合理化建议，指导各级单位顺利完成税改。 十五、各部门如何做好“营改增”的衔接和准备？ 3、业务部门全力配合。 税制改革导致业务部门直接影响公司整体税负，业务部门需在上级指导下，具体做好以下工作： 一是配合财务部门出台的各项增值税内控措施。 二是重点关注合同的签订，务必做到合同名称、单位名称与增值税发票名称一致；同时将增值税专用发票需求写入合同，规避纠纷。 三是利用好“营改增”过渡期，尽量在营业税制下处理完已完工或部分完工的项目，将营业税发票取回或开出。 四是“营改增”后，做好增值税发票的收集和传递工作，确保对取得增值税专用发票在规定期限内及时抵扣。 第二篇 “营改增”模拟财务核算和税负测算案例 案例1：根据增值税原理进行房地产“营改增”初步测算举例。 每平米单价10,000.00元，建筑装修造价3,500.00元，前期勘察、设计、论证等费和广告费1,000.00元，配套设施费及其他绿化费用500.00元，基础设施费500.00元。 销项税额=10,000÷(1+17%)×17%=1453 进项税额=(3,500+1,000)÷(1+11%)×11%+1,000÷(1+6%