裕博国际食品城营销推广策略.pptVIP

5、推售计划 * （1）、入市策略 【低价策略入市】 商业项目的价值在于其的投资价值，而项目铺位的升值，在市场形成之前，更多的是市场人为的制造紧张和前期价格制定和推售策略上的价格升值。因此，我司建议第一批房源入市时采取市场均价基础上优惠15%左右幅度入市，在造成开盘旺销的同时又为后续推出房源的升值和提价做铺垫。 【有控制地入市】 根据工程进度、价格策略、销售导向、客户积累情况等分期分批有节奏地向市场推出产品和铺位数量，避免一拥而上，好铺迅速被抢尽、劣铺积压的局面，实现均衡、有序的销售目标。 在一期商业销售取得成功，项目市场形象已经树立的基础上，结合二期的客户积累情况，再顺势推出二期房源。 5、推售计划 * （2）、入市时间 1、根据目前巴中市场状况，区域商业项目正在加快，且项目竞品均已对外推出。因此我们必须及时开展入市造势准备，通过广告牌、导视系统以及市内接待点等方式在开盘前做好销售基础准备，避免被动落后。 2、本项目的开发进展情况，目前在做项目报批阶段。因此，前期必须抓紧完成报批和前期施工，同时进行销售现场的建设和包装，从而利用取得销售许可证前期的时间段进行市场预热和客户积累，为项目的后续登记认购以及开盘做好充分的市场准备和情况摸底，确定策略的调整。等项目预售许可证的取得和客户的积累一定数量后，便是我们项目公开发售的最好时期。 3、十一节点已无法赶上，故只有年底和明年春节可为我所用，本项目应尽量抓住这个契机，争取尽可能多的市场份额。 初步建议定于2015年1月初开盘。精确时间根据工程进度和客户积累情况敲定。 5、推售计划 * （3）、推售方式 以街铺式产品（巴食巴适展馆、四川食品馆）高调拔升项目形象，实现稳步销售！ 以集中式产品的低总价、高性价比引爆市场，打快消战略！ 一期首批次按944套可售商铺30%推出，记283套。未来视市场和实际销售情况分批次加推。 根据一期商铺所在区块、楼栋价值，一期首批次商铺建议街铺式15、16号楼占比的34套按各选择17套均推；集中式商铺1、2、3号楼按照价值优劣顺序进行分配。按可售数量249套，3号楼推出74套（占30%），2号推出50套（占20%），1号推出125套（占50%）。具体推售数量及安排根据实际排号情况做出销售控制。 一期建议主要面向自购经营户（80%） 优惠措施可,首先返还装修款；仓库免费使用（3年、3年后低租金）；租免费使用车位；返还现金方式（3个月创业基金，3年返回9%）。主要面向自购经营户是为了制造项目火营业场面，以便更好吸引投资户。未来二期可按照经营户50%、投资户50%、三期面向80%投资户发售。 5、推售计划 * （4）、销售目标 一期一批次街铺式15、16号楼 1.1日计划推出量（套） 34套 / 开盘销售目标 当月销售目标 目标销售率（%） 90% 100% 目标销售量（套） 30 4 一期一批次集中式1、2、3号楼 1.1日计划推出量（套） 249套 / 开盘销售目标 当月销售目标 目标销售率（%） 80% 100% 目标销售量（套） 200 49 A、10月初进入市内销售中心，开始第一波蓄客； B、10月底进行产品说明会，客户升级维护； C、2015年1月1日一期第一批次开盘，蓄客时间约3个月，整体达到85%以上销售率； D、在开盘情况良好的情况下，力争2015年春节前进行二批次推售。 5、推售计划 * （5）、蓄客目标 根据专业批发市场市场一般成交情况，预计客户转换率在8%-12%，我司将假设高、中、低三个转化率来推算所需来访量。 转化率 8% 10% 12% 一批次开盘销售量 283 283 283 需要来访客户量 约3500 约2800 约2350 按照最低转换率计算，3个月蓄客时间来访登记客户量需达到3500组，平均每周290组左右，每天约40组。 5、推售计划 * （6）、蓄客目标拆分 3500组 户外 报广 泛销售 DM 短信 行销 活动 市内销售中心 500组 400组 500组 200组 800组 400组 300组 400组 5、推售计划 * （7）、时间节点 三大节点，持续蓄客，开盘走量 10月 10月6日 销售中心开放 10月底 项目推介会 12月26日 收取诚意金 2015年1月1日 第一批次开盘 进入销售中心，第一波蓄客准备 线上：户外、报媒、网络、媒体软文、新闻炒作、销售物料、项目现场更新、广播、车身广告…… 线下：客户拜访、电话营销、短信营销、行销巡展、优惠活动、活动联动、企事业单位团购…… 11月中旬