天启开启广州泰丰投资金宇锦园项目提案129页.ppt

泰丰投资 金宇锦园项目提案;[壹] 策略篇;[壹]从理解城市与土地开始;;[观察一]陈村零供;[观察二]发展错位;A1、强劲的经济实力;;B、落后的城市面貌;A、强劲的购买力;B、低品质的居住条件;A、广佛同城化重要枢纽点;新城区、物流项目等均为高起点建设； 知名物流企业德邦物流进驻陈村国通物流城，陈村物流业初显聚集效应； 全国首家农贸综合保税物流中心顺德陈村开业，保税仓储物流基地现雏形； 目前，陈村力源、金锠、国通、顺联机械城四大物流市场正稳步推进。;C、佛山一环在顺德仅有两个入口之一，又是一环进出广州番禺必经两个入口之一;广佛地铁2号线 将由荷城起，经魁奇路、陈村至广州番禺的新客站，佛山段长49.1公里，全长51.6公里，2015年动工，2020年有望开通； 广珠轻轨 将在顺德段内暂设5个站点（陈村）碧江、（北滘）桃村、顺德（龙州路与碧桂路交界处）、顺德大学（顺德科技学院附近）和容奇（容桂镇）。;E、佛陈公路贯通，禅城-陈村-广州新客站全面连成一体;陈村提出《关于加快发展第三产业的实施意见》，明确提出陈村未来发展第三产业，打造大商圈的目标，未来将通过引进国际知名商业项目、金融机构、大型购物广场、超级大型购物休闲中心等商业形态，营造一个大商圈，吸引更多企业入驻，主动承接客运站的资源外溢;;[观察一]无冕地王;本案;[观察二] 一级市场成交井喷;;城市变化 + 供需失衡 + 品牌抢驻;价格是机遇 陈村的价格与成长预判;;顺德楼价观察;;北滘楼市成长轨迹;顺德楼价成长三大决定因素;产业实力;购买力;城市形象;第一集团;; 万科变化 ;[价格领头];;[2] 万科陈村地王项目入市价格模拟;而万科锦龙工业园项目作为万科陈村两大项目中最先入市的项目，其使命将是为登州项目价格破万作市场铺垫。; 陈村后续供量入市预测;2010年 7500-8200元/平米;;品牌是挑战 压制万科，抢夺区域定价权;[一] 万科锦龙项目模拟;战略转型后＼万科中心城区项目特征剖析;裙楼无极泳池; 大 气 入 口 ;特征2：大赠送空间;73平方,二房变三房,可扩展到90平方;98平方,三房变四房,可扩展到132平方;趣味玄关系统 优雅厨房系统 创意洗衣间系统 细致衣帽间系统 集成智能化系统;对空间的理解和改进;;万科锦龙项目特征模拟;[二] 竞争策略;产品线;提前抢占关键户外：包围万科，抢占陈村;封锁主要出入口路牌;提前高报价蓄水，促动万科;[贰]战术篇;第一部分 卖给谁;深业城;[启示] 区域内客户成交占据绝对比例； 投资市场与自住市场相互促进。;;; 认为佛陈路会给项目带来较佳的投资价值 群体购买现象较突出;寻求升级居住品质与资产避险的双重属性;;2.客户构成比例模型;第二部分 卖什么;[一] 项目SWOT分析;1、城市中心，核心位置 广佛同城战略的实施，使得陈村处于广佛的中心地带，成为重要的枢纽。项目与陈村镇政府仅一 街之隔，处于未来城市发展的核心位置。;2、周边交通便利，出则繁荣，入则桃源 项目周边佛陈公路、锦龙隧道即将修建完工，出行极为便利，并且项目外首屈一指的人气 与内部纯生态的景观令喧嚣和宁静仅一墙之隔;3、南北朝向，南临公园，配套完善 项目产品以南北朝向的格局来设计，以南望公园为一个主要卖点，再加上周边 完善的配套设施，可谓是“万事具备，只欠入市”;本项目具备城中央优质项目的一切条件;项目劣势 ;2、项目周边区域仍处在城市化初期发展阶段，与其他城市相比城市感仍较欠缺;劣势分析结论;项目机会 ;2、佛陈路改造拉近陈村与中心组团距离 佛陈路快速化改造工程是一环“南拓”的重要项目，路线起点为文登路与佛陈路路口，沿现佛陈 路、佛碧路自西向东延伸，整条道路改造结束后，禅城前往顺德大良将比现在节约20分钟的车 程，届时将在30分钟内到达。佛陈路改造完成后除了拉近佛山中心区域与顺德容桂组团的时空距 离外，更将成为通往广州新客站的便捷通道;3、三十大项目对陈村的影响 陈村镇提出的“一城、一圈、一带、一河、一园”第三产业发展蓝图日前已出台，5家 酒店餐饮项目、5个商业地产项目，为陈村迎来了一个“大商圈”的时代，与此同时也 给项目本身带来了较大的机遇;项目机会结论;D.项目威胁 ;城际要素带来的投资性;形象定位;产品定位深化;可以说，高端项目的潜在客户，大部分是掌握社会财富的私企业主。 他们中大部分受到的教育程度较低，广东人叫“洗脚上田”，北方人叫“暴发户”。他们 渴望得到社会身份的认可，希望别人对他们的认识有一个改观;东方禅境里的