郑州裕鸿国际营销执行方案 天地行.docxVIP

裕鸿国际项目营销执行方案 1 目录 CONTENTS CONTE NTS  市场研判 产品优化 销售策略 推广策略 2 整体市场特征 1、目前郑州市正处于经济快速发展，城市快速扩张，中心城市地位逐步确定的阶段。 2、未来市场供应量还将提升，竞争激烈，土地供应大幅 增加。 3、由于受到整体宏观调控的环境影响，投资性需求受到打击，多数选择持币观望，因此目前郑州市市场正处于一个触底调整的阶段，而一个合适的投资渠道相对会更加受到客户青睐。 4、随着住宅投资性需求受到抑制，这部分需求有向其他投资产品转移的趋势。 3 投资型产品分析 一、小户型市场特征分析 1、产品特征：以“低总价，低首付、低月供”形态展现，但产品突破空间不大，同质化现象严重。 2、供需状况：市场投放短期放大，供大于求，竞争激烈，市场形势严峻 。 3、分布相对集中：小户型整体分布集中在农业路、花园路、郑汴路以及中州大道沿线或区域内。 4 结论： 小户型以其低总价、高回报，成为了住宅项目中最受一些投资客户及部分青年人群欢迎的产品形式，但由于大量同质化小户型多数处于修建阶段，未来大体量的小户型同时入市，必将造成租金的下降和小户型的空置，这种现象的出现也必将引起投资客的重新计算。 5 商业市场特征分析 1、供求状况：需求增长幅度远远小于供应量的增长幅度，目前供需比为2：1。 2、价格走势：价格走势波动明显，主要是大体量商业较多，对价格的影响较大。 3、热点区域：二七商圈、火车站商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈、花园路/农业路商圈、龙湖商圈 6 结论： 由于目前城市建设加剧，多个规划中的商业中心正在逐渐形成，而大量的项目底商也在充斥着商业市场，导致了目前整体供大于求的市场局面，而商业最为火爆的04年也过去，高总价以及对未来商业氛围的不确定型都促使了投资客对商业市场前景提出质疑。 7 办公楼市场分析 1.现状分析 商住仍将是市场的主体 商务楼形成过渡产品 专业写字楼亮相东区 在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场，而随着经济的发展郑州市已经逐渐形成了商住楼与专业写字楼相互竞争的局面。 8 2.供求状况分析 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0  近期写字楼市场供需情况 500% 458% 16.11 450% 400%400% 345% 12.49 350% 11.53 9.44 10.02 325% 300% 237% 8.72 250% 7.29 230% 6.07 5.7 5.81 5.83 200% 5.26 158% 4.31 4.96 4.93 150% 135% 4. 06 125% 3.43 3.79 100% 2.67 91% 2.12 87% 2.06 2.39 2.08 1.65 1.73 50% 50% 0 0.890.98 0 0 0.53 13% 0 0% 0% 0% 0% 0% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 投放量 去化量 供需比 9 供应状况： 郑州市办公楼由于郑东新区的集中供应，在06年达到顶峰之后，东区市场多数楼盘已经结束，供应量出现了回落，仅59万方，老城区的办公楼供应逐渐开始成为热点。 需求状况： 06年东区投资热潮的兴起，办公楼的去化迅速增加，达到了16.3万方，而07年宏观调控的加剧使得市场上住宅的资金开始流入写字楼市场，需求量达到了47万方，是06年的3倍。 小结： 郑州市的办公市场在整个房地产市场受到宏观调控影响的环境下，因其自身的特点，需求的大幅增加，供求比为1：0.8，供需情况较住宅以及商业更趋于平衡。 10 写字楼市场总结 写字楼市场面向的是更多的自用客和部分投资客，其投资收益的双重保障在目前宏观调控加剧的今天优势明显，而且虽然写字楼市场也供大于求，但是与商业及住宅 市场相比其空置率相对较低，市场竞争较小，且随着CBD第一轮开发的结束，写字楼市场进入了市场空档期尤其是老城区。 11 主要竞争个案分析 项目名称 建业置地广 郑州国贸中心 华林新 华城国际 新芒果大 温哥华 方圆创世 场 时代 中心 厦 大厦 金水区中州 金水区 郑东新 紫荆山 二七区郑 大道(原107 金水区农业路 郑东新区 区农业 陇海路与紫荆 路56号 州市大学 项目位置 国道)与郑 与花园路交汇 CBD外环， 路与众 山路城市综合 (易初 路与桃园 汴路交汇处 处西 商务中心 意路交 体 莲花北 路交汇处 西北角 叉口 侧 融合街区 大型复合地产 SHOPPINGMALL 1-3楼 商业、酒 项目，星级酒 商业、办公、 （即街MALL）、 1-4层商 店、5A级写字 商铺、 店、高层 公寓、酒店、 酒店式公寓及 务配套裙 楼、4层商业