酒店管理地产 容积率的概念2015(问叶予舜).docxVIP

叶予舜 PAGE \* MERGEFORMAT 1 叶予 酒店管理概论 容积率的概念 容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 建筑形式 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 独立、双拼别墅 小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4 TOWNHOUSE联排别墅 0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9 4、5层叠加 0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1 6层多层 1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7 11层小高层 1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5 18层高层 2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2 容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 容