金海湾项目营销推广报告.pptVIP

金海湾项目营销推广报告 大连好房子房地产策划机构 2010年7月25日 项目分析 普兰店相对来说是非常感性的四线城市， 它的地产营销手段存在很大的操作空间, 而 且消费者容易受到广告和项目形象的左右，对于新鲜的炒做是比较认可的,这也就意 味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风,同时 由于城市规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树 立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包 装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售，同时对开 发商的品牌提升会有很大的帮助。 四期联动：把已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体，有利于项目的对 整体形象的推广。 营销战略应首先以形象公关为主，进行大量的概念炒作，树立项目形象，后期进入正常的销售轨道，采用卖点具体诉求促进销售。 销售控制 直销＼团购 销售渠道策略 要实现快速地销售，仅仅依靠现场销售是不足的，根据现代市场营销战略，销售网点的增设，为目标购房者提供置业的方便、灵活性是相当重要的一环。 促销活动 定价策略 楼体订价 在订价过程中，以多层均价为基数，根据不同楼体在小区中的位置不同，设定某一楼体为订价基准，得出各楼体的平均价格。 整体均价：5600 元/ ㎡左右 一期做为形象展示，在整个项目中起到导向的作用，一期形象和二期的价格直按影响后期运作三期时是否顺利，所以二期价格定位也要给与客户升值空间，以吸引更多客户购买，增加后期项目的竞争力。 常规促销手段 广告、打折 抽奖、赠送 活动促销 心灵促销 尊崇促销 体验促销 心理感受促销? 目标客群在购房时除了考虑地脚、价格、户型等因素之外，更偏好那些能与自我心理需求引起共鸣的产品。 在营销过程中应重视客群消费心理和消费习惯的研究。 细致的分析不同消费者的现实甚至潜在的需求，以发掘出有价值的营销机会。 促销活动 定价原则: 市场定位决定物业价格 价格制定要符合定价环境 定价要符合企业经营目标 定价要保持一定的竞争性 成本导向定价 需求导向定价 竞争导向定价 综合运用定价策略 定价方法 单元订价 在订价过程中，在明确了楼体的总体均价后，以其中一个单元为订价 基础，根据观景、采光等条件的不同，得出各单元的平均价格。 单位订价 在订价过程中，明确了某一单元的均价后，设定该单元中某一套房的 价格为订价基础，根据各单位的条件不同，得出各单位的价格。 定价方法 价格策略：低开高走 引导期进行品牌传播、形象树立、品质宣传与价格竞猜 首期入市以超乎市场预期、极具竞争力的价格打开市场聚集人气 销售过程中低开高走具有升值空间有力吸引投资客 项目后期大幅高于市场的均价维护品牌价值，实现附加利润 价格定位 价格预测 5900元/㎡ 5500元/㎡ 第三批 5700元/㎡ 5300元/㎡ 第二批 5500元/㎡ 5000元/㎡ 第一批 实现均价 入市起价 推广策略(平面广告表现） 30 推广策略(平面广告表现） 31 推广策略(平面广告表现） 32 推广策略(平面广告表现） 33 推广策略(平面广告表现） 34 推广策略(平面广告表现） 35 * ?推广原则 ?阶段推广 ?推广费用 ?入市时机 ?价格定位 ?销售控制 ?销售模式 ???? ???? 营销主线 ?推广思路 销售策略 推广策略 营销组合 体验式营销 圈子营销 媒体营销 事件营销 金海湾项目在营销过程中通过多种营销方式，在不同的营销阶段， 使用不同的营销组合。 事件营销：巩固项目原有市场形象，增强市场影响力。 媒体营销：短时间内迅速形成和扩大市场影响力及知名度。 圈子营销：在同一群体形成影响力，是效率最高的的宣传方式。 体验式营销：让客户切切实实地体验到产品的品质、细节。 软文广告 网络广告 售点POP 夹报 派单 楼书 路牌灯箱 车体广告 报纸广告 新媒体/公园椅广告 本案 因为普兰店市区面积相对较小，人流集中，所以本案的在媒体方面应注重户外媒体的投放，如路牌、车体广告、灯箱等。 推广媒介 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1、先天可开发素质较好，土地平整； S2、空气清新，环境好； S3、天然水景优势，提升项目品质； S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显； S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光； s5、一期开发良好的口碑； S6、开发商开发经验丰富，品牌知名度较高。 W1、临近主干道,部分临街