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购房投资收益分析计算 一、序言： 有了闲钱就要投资，避免货币贬值，是现代社会的理财理念，然而，如何掌握理财方式却是困难的。投资方式常见的不过几种： 银行储蓄存款：优点是简单明了安全，缺点是收益率不高，有货币贬值的风险。 投资股市基金：优点是回报率高，缺点是操作复杂，需要具备一定技能，风险是投资性太强。 投资房地产：优点是回报率高，稳定，且操作简单，大众化。缺点是政策变化，变现麻烦。风险小。 投资贵金属及艺术品：优点是回报率高，稳定，缺点是市场有限，变现困难。风险是假货太多。 因此，普通投资者多适用银行存款和房地产方式。而不论何种方式，跟风投资往往是没有收益甚至损失。 2010年底，本人也跟风购买了一套住房，面积142平方米，价格162.33万元。位于二三线城市的西部某省会城市。购房耗用了全部的积蓄77万元，加上贷款85万元。 现以本例购房个案分析投资房地产与银行存款的收益。 二、计算基础数据 购房日期：2010.11.15.房价：162万元，其中支付现金77万元，贷款85万元。 还贷方式：等额本息还款。 执行利息：5.2190% (85折)，逾期利息：7.8285% (1.275倍)还贷额：7955.28元/每月 还贷期限：12年(144月)随后，国家4次上调存贷款利率，月供由7955.28元/每月增加到8291.43元/每月（增4.23%）。为减轻月供压力，2011年2月和8月二次提前还贷款32万元，还贷期限减为8年（本意是减少月供额，结果操作错误成减少年限），还贷额减为：6640.45元/每月。 三、购房收益分析 如果把这一购房行为看做是一相长期投资活动,其支付与收益如何呢? 收益分析之一：购房还贷方案分析 这里考虑三个方案，按是否提前还贷和不同期挡利率分别计算 方案一：按购房时贷款协议计算(当期年利率6.14% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额7955.28元，到期共支付贷款本息0.795528万元×12月×12年=114.56万元。 其中贷款利息支付为114.56 - 85 = 29.56万元 贷款利息率为34.78%到期房价支付总额：114.56 + 77 = 191.56万元 考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年 = 33.12万元 则到期后房屋支付成本价为： 191.56 - 33.12 = 158.44万元 这个成本价低于当期购房市场价162万元。如不考虑其它因素（通货膨胀、物业费等），到期后约有盈余，而盈余大小取决于那时的市场价，市场价高于 158.44万元，有收益，市场价低于 158.44万元，投资亏损。 方案二：按购房后部分提前还贷计算(当期年利率6.14% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，第二年2011年2月提前还贷款22万元，还贷期限减为8年， 8月又提前还贷款10万元，还贷额减为每月6640.45元。 到期共支付贷款本息=32万元+ 0.664045万元×12月×8.25年(表3)=32万元 +65.740万元=97.740万元。 其中贷款利息支付为97.74 – 85 = 12.74万元 贷款利息率为14.99 %到期房价支付总额：97.74 + 77=174.74万元 考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×9年 = 24.84万元 则到期房屋总支付成本价（9年）：174.74 - 24.84 = 149.90万元 为了便于与方案一比较，取相同年限(12年)，则到期房屋总支付成本价：174.74 -33.12=141.62万元。即方案二较方案一少支付141.62 -158.44万元=-16.82万元。 方案三：按现行贷款利率计算(当前年利率7.05% ,85折)贷款85万元，还贷期限12年，每月还贷额8291.43元，到期共支付贷款本息0.829143万元×12月×12年=119.40万元。 其中贷款利息支付为119.40 - 85 = 34.40万元 贷款利息率为40.47%到期房价支付总额：119.40 + 77 = 196.40万元 考虑房屋出租收益：0.23万元×12月×12年 = 33.12万元 则到期房屋总价值： 196.40 - 33.12 = 163.28万元 由于利率提高，方案三较方案一多支付163.28-158.44=4.84万元，增3.05%。按此方案，其到期支付的成本价163.28万元已高于当期市场房价162万元。 收益分析之二：提前还贷方案对比分析(当期年利率6.14% ,85折)部分提前还贷按减少年限，减少月供额和既减年限又减月供额三个方案计算。 方案四、减少年限（网络计算器计算） 2011年2月部分提前还贷22万元，减