合富辉煌金鑫地产淮安金鑫国际广场营销策划思路报告171.ppt

* * 商业地产的环节 商业投资——商业规划——商业经营 如果本项目计划建成集中商业体出售， 出售周期将较长， 如果一定要选择，可以 从商业地产的环节中寻求突破 操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——港龙小商品城 支付租金 提供回报 小业主 发展商 商家 代理招商 出租物业 购买物业 小业主 商家 提供物业 支付租金 销售结束 关系转化 解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。 产权返租模式 1 价值模型和利益传导模型 * 店中店销售模式 店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型： 开发商 投资者 经营者 消费者 获取现金 获取物业 承租物业 获取投资收益 获取经营收益 购买产品 操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。 典型案例——赛格电子市场 缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾 2 * 基金