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项目一 房地产估价基本理论 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解; ［知识目标］ 1. 理解房地产价格的概念及形成条件 2.掌握房地产价格的特征 3.理解并掌握估替代原则的操作要求; ［能力目标］ 1.能结合房地产估价原则确定估价案例的估价目的、估价时点 2.能把房地产估价原则中的合法原则、最高最佳原则、替代原则应用于实际估价业务中; ［素质目标］ 1.具备房地产经济学的基本知识 2.能严格遵守房地产估价的操作法则。 ; ［任务分解］ 任务一：房地产与房地产估价 任务二：房地产价格 任务三：房地产估价原则; 任务一 房地产与房地产估价 §1.房地产的整体概念 §2.房地产的特性 §3.房地产估价的关键术语; 案例导入 原告张某、王某、李某、赵某均为某县物资局职工，自1997年起一直居住在物资局集资建设的两层住宅楼内。2001年6月10日，被告某县建筑公司经县建设局批准，在某县北城开发建成一栋5层商品住宅楼，楼高17米，与原告4人的二层住宅南北相邻。被告的商品住宅严重影响了原告住宅的采光和通风，给其生产生活造成很大不便，精神上造成很大伤害，经多次交涉无果，原告向法院提起诉讼，请求依法责令排除妨碍，停止侵害。 讨论：原告的要求是否合理？;§1.房地产的整体概念 一、房地产的概念 （一）房地产的概念 （二）土地的概念 （三）建筑物的概念 ;（一）房地产的整体概念 1、房地产的定义 ——指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 （1）实物：指房地产的有形部分，如：建筑物外观、结构、装修；土地地形、地质条件等 （2）权益：指房地产的无形部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）;房地产权利：共七项 1）所有权 2）使用权 3）租赁权 4）抵押权 5）典权 6）地役权 7）空间利用权 ;1）房地产所有权 独有： 共有：按份共有、共同共有 建筑物区分所有权： 包括：专有部分的所有权 共用部分的持份权 因共同关系所产生的成员权 ;2)房地产使用权——土地使用权 分为： 出让土地使用权——国有土地 划拨土地使用权——国有土地 土地承包经营权——农用地 宅基地使用权——集体土地 临时用地使用权 3）房地产租赁权 ——指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利;4）房地产抵押权 ——指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将房地产作为债权的担保 5)房地产典权 ——指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。 6）地役权 ——指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。 ; 最典型的地役权：通行权 7）空间利用权 ——指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间并排除他人干涉的权利 ;讨论：实物和权益对不同类型资产的影响？ 有形资产： 无形资产： 房地产： ;（3）区位（location） 位置： 交通： 环境：自然环境、人工环境等 配套设施： 衡量区位的标准：距离 空间直线距离 交通路线距离 交通时间距离 ;2、房地产的其他名称 （1）不动产 （2）物业 （3）real estate 和 real property Land: Earth’s surface to the center of the earth and the airspace above the land, including the trees and water. Real Estate: land plus permanent man-made additions. Real Property: real estate plus bundle of legal rights. ;（二）土地的概念 1、土地的定义 ——指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 2、土地利用受到的限制 （1）土地权利的设立和行使的限制 （2）房地产相邻关系的限制 （3）土地使用管制 ;（1）土地权利的设立和行使的限制 土地权利种类： 1）所有权 2）