房地产调控博士考试讲座（四川宽大学经济学博士辅导）.pptVIP

主要内容 一、房地产宏观调控的基本理论 二、我国房地产宏观调控进程及存在的问题 三、改进和完善我国房地产宏观调控的思考 四、与房地产宏观调控相关问题 一、房地产宏观调控的基本理论 （一）房地产宏观调控问题的提出背景 1、中国国务院总理温家宝2011年11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。 2、2012年3月14日，国务院总理温家宝在北京人民大会堂与中外记者见面 ，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。 3、房价与房地产宏观调控连续成为多年两会的热点议题，也是近几年全国人民持续关注的重点热点问题。 （二）房地产的概念、类型和特性 1、概念：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生权利关系的总和。 （1）从实物形态上说：房地产是房产和地产相结合的统一物。 ——房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。 ——地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。 （2）从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 ——房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要。 ——房地产商品的价值是指人类一般劳动的凝结。 （3）从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。 ——由于房地产具有空间位置不可移动性的特点,在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。 2、房地产的构成和类型 （1）建筑地块。建筑地块是指与房地产开发建设和经营活动相关并具有特殊用途的土地，包括下列12类。 ——工业用地 ——商业用地 ——住宅用地 ——仓库用地 ——道路交通用地 ——市政建设工程用地 ——公共绿化用地 ——教育、文化、体育、卫生等用地 ——港口建设用地 ——办公用地 ——军事用地 ——其他用地 （2）房屋建筑物。房屋建筑物是指建筑地块上建设的房屋及附属设施，它是房屋建筑与建房地基的有机结合体。 ——房屋建筑物种类繁多，按用途划分，可以分为以下几类 住宅用房 生产用房 营业用房 行政用房 其它专业用房 （3）配套基础设施 ——单纯的房屋建筑并不能直接投入使用，还必须具备相应的配套基础设施，包括： 道路、交通设施; 地下管道等“三通”设施; 生活配套设施; 生态环境设施。 3、房地产的经济特性 （1）内涵的统一性 ——房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、配套基础设施等方面，它们都不是孤立存在的，而由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。 ——房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，是商品属性和资产属性的统一。 （2）价值的双源性。房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。 ——一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性。 ——另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济资源属性。 （3）空间的固定性。房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定的。 ——区位成为影响房地产价格极为重要的因素。 ——决定了房地产商品的单一性和非匀质性。 ——给房地产市场带来了地区性的重大特点。 （4）需求的普遍性。房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，这与其它许多商品不同。 （5）效用的长期性。同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性，同房屋建筑物相联系并结合成一体的土地，其效用可以通过不断再开发得到近乎无限期地延长。 （三）房地产业的涵义、属性及特征 1、涵义。房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参与者之间的经济关系。 （1）房地产业的主要经济活动贯穿于房地产生产、交换、分配、消费诸环节之中。 ——在生产过程中，主要是房地产投资开发。 ——在分配过程中，主要是通过房地产市场交换。 ——在消费过程中，主要是指房屋使用过程中的物业管理。 （2）由于房地产生产经营活动的特殊性，必然广泛存在与此紧密相关的各类中介服务。包括房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等。 2、房地产业的行业属性 （1）房地产业具有第三产业的特征。 ——房地产