开启宁波立方寓营销策划报告2009112P.ppt

推广定位如何制定？ 附加值建议： 1、商业：开发商先行优惠招租 完善配套——打造商业雏形，开发商引进商业配套（租约形式） 招商政策——交付2年内免租金，对业主优先，第三年享优先购买权 2、交通壁垒：引入班车 人性化服务——2年内增设小区班车，早7：30、晚18：30各一班 3、品质升级：精装修，大品牌小价钱 重点厨卫装修，可用一线品牌下的低价系列产品。如科勒 轮胎改造成的秋千，裸露的红砖墙，巨幅的主人照片， 暴露的房梁，以及拉丁美洲风格的陶瓷盘，满墙的涂鸦…… 这样的居所，让人眼睛一亮。对。这是《奋斗》里的乌托邦。 你。你们。也许也能拥有！ 我们认为： 一种房子定义一种生活 一种生活汇聚一类人群 我们的项目是 都市青年社区 洞悉并满足青年心理，基于客群心理的定位是关键。 广告诉求形象 生于70末80初，有文化，有理想，有责任，还有点小钱； 对城市怀有眷恋，想在此打拼，实现自己的都市英雄梦； 有良好的教育背景、较高的鉴赏能力和小资情节； 事业尚处于起步阶段，对未来充满信心； 没有浑厚的经济实力，懂得用有限的资源让自己过的更舒适。 他们的生活 注重品质 吃什么很重要，穿什么很重要，住什么更重要。 强调情趣 有时喜欢两个人的甜言蜜语，有时独爱一个人的私属空间。 喜欢创新 眼界更宽，想法更多，痛恨平庸的生活，厌倦一层不变的日子 爱好简便 淘宝，快递，精装……享受21世纪最智慧的懒人成果。 综上所述，得出关键词： 年轻人 有点小钱 有品位格调 能在总价范围内，能满足自己多方面的空间需要 想过舒适精彩的都市生活 中元·立方寓，完全满足青年新贵需求，出现正当时。 中元·立方寓 江北洪塘 “超90”精装复式公馆 现在来解构这个定位 江北洪塘——区域属性，横向空间维度上的高度。 复式公馆——产品属性，同时凸显出产品的格调。 “超90”——空间属性，纵向维度上的产品区隔。 精装 ——产品的附加属性，超越于普通白坯房。 该定位的核心内容为： 超90，复式，精装 即超越周边产品的优势所在。 “超90”，主力49M2户型可享类同90M2的使用面积，满足家庭各成员的生活需求， “超90”，实现两房两厅功能空间，额外N空间可根据需要改造成琴房、书房等多能房。 “超90”，超越单身公寓，超越普通两房，是户型创新和超值实用的完美结合。 “超90”，超低总价，超高性价比，超值享受 复式：空间不平面，生活不平庸 复式：楼上楼下的别墅体验 复式：动静有别的层次生活 复式，实用，更时尚！ 精装：省去精装修，抵用首付款 精装：省钱，省时，省力 精装：品位，品质，品牌 用更少的钱过更精致的生活！ 这样的房子，这样的生活，令人向往 故得出我们的广告语： 住有想法的房子，过有层次的生活 备选广告语 告别一层不变的生活 空间蒙太奇，居住新维度 跃两房，越生活 附 录 策略执行 》》价格体系建议 住宅均价设定 1、参考现有区域市场价格： 》目前周边项目以阶段尾房销售为主，普通住宅均价为5000-5500元/㎡左右； 》周边项目短期内价格提升可能很小； 》参照不同物业的价格，挑空小户型的均价可考虑设定为10000 -- 11000元/平米之间 2、考量区域市场总价竞争： 》目前周边90㎡户型，销售单价约6000元，总价55万左右 》本项目产品基本使用面积约为90㎡左右，则换算单价约为5500元/平米 3、把项目住宅作为利润增长点来考虑： 》商业价值目前无法体现，建议采用先租后卖，争取更大利润值 》建议住宅均价范围为：10000-11000/平米 策略执行 》》商业模式建议 目的：盘活资产，提前形成商业氛围，提升项目形象 模式1：短期免租金合约 》开发商选择商家入驻，提供为期2年的免租金合约 》商家须在合约规定时间内完成入驻，并达到营业条件 》合约到期后商家可选择续租或买断，拥有优先购买权 》续租或买断，价格均依据市场价格及双方约定 》以上政策对业主优先 》金融、餐饮、便利店等社区配套条件可适当放宽 策略执行 》》住宅销售模式建议 目的：稳定销售速度，创造利润空间 销售方面： 》采用批次推案，平衡批次推案供给 》采用分层推案，达到批次去化的口碑效应 》控制批次推案量，追求利润与速度的平衡 价格方面： 》价格体系采用低开高走，具体根据客户意向积累情况定 》价格体系采用杠杆定价，形成局部房源的价格差异，实现价格试探 》价格体系采用分段定价，根据客户意向，保证楼层的定向去化 PART5:广告亮相 在广告诉求上，塑造项目的宜居性为主通过产品力与总价的直观对比吸引投资客 立方寓印象（主要来自前期广告印象） 单身公寓 年轻、总价低 买一层得两层、投资产品 没有区位方面的广告，大概在奥林80附近，具体没概念