宁波东部新城村级留用地项目发展研究报告962009年迪赛.pptVIP

动态判断租金收益 出租率增幅情况 项目运营成本 项目运营总收益 谢谢聆听！ 商业案例研究---富茂大厦（开业后经营惨淡） 开业时间：2008年10月 营业面积：3.2万平方米 业态规划：美容、服饰、家居、食品等 经营现状：开业后经营惨淡 它的商业借鉴意义在哪里？ 商业案例研究---富茂大厦 城隍庙 富茂大厦 借鉴一、位置没站好 所处位置好，紧邻高端消费区“国会”，以此走高端路线，与银泰、国际购物中心相互竞争，并不存在差异化。 借鉴二、品牌单一，无特色 前期招商不足，品牌过于单一。 借鉴三、客户定位有误 前期定位在国会消费群辐射，却对这类消费群的消费习惯、作息时间考虑不足，同时又放弃了中保大厦等写字楼白领。 必须要找准消费客户，并与周边商业形成差异化 位置：距离城隍庙500米，天一广场商圈内，距国购400米，距银泰百货1公里，处于核心商业圈的辐射点。 项目商业消费客户的定位 外籍人士 政府机关 CBD 商务区白领 本项目其他业态的客户群 （办公、酒店、公寓） 高档居住区 需求：餐饮、娱乐、购物、休闲 国际风情商业街区 特色餐饮、演艺、展览、收藏、书店、酒吧休闲、咖啡画廊 避开门户区竞争 与文化广场融合 商业产品规划 目标消费群为宁波中、高收入人群、外国人、商务人士以及年轻精英阶层，营造国际化的、具有强烈现代感的娱乐场所? 行业包括大中小型中西餐饮、快餐和酒吧、特色购物? 提供多种类型酒吧，如演艺性酒吧、交友酒吧、韩式酒吧和咖啡馆，可以设置主力特色的餐厅，形成国际化的多国餐饮主题，提供各国的特色餐饮包括韩式风味，同时有台湾、香港料理内容，以迎合中国消费者口味上的需求 大中小型租户配合。 覆盖中档、中高档，以中档偏高为主。 国际风情主题商业街区 酒店怎么做？ 宁波五星级酒店状况 数量 如今宁波已经拥有近10家五星酒店，并有7、8家在评，数家在建。 2009年的2月1日，本项目区域内又一家五星级酒店--嘉裕酒店开工。 品牌 目前已先后有索菲特、万豪、喜来登、卡尔森、香格里拉、凯悦、雷迪森等国际品牌进入，占据了大量高端市场 客房 五星级酒店平均客房数400多间，预计宁波五星级饭店的总供给在3~5年后达到15000多间客房左右。 宁波五星级酒店价格一览表： 价格：五星级大酒店的价格多在550-850元/天之间，新建成的高档酒店价格更高。 经营：针对高端人士，开房率不高 宁波经济型酒店状况 发展：早在1998年，国内另一经济型酒店知名品牌“锦江之星”率先在宁波试水，到2005年11月宁波第一家本土经济型酒店“南苑e家”开业，宁波经济型酒店已经经过了7年的发展。 品牌：目前已有锦江之星、如家快捷、南苑e家、莫泰168、速8、橘子酒店等品牌 客房：经济型酒店客房数量多在100-200间左右。 市场占有率：宁波经济型酒店还是处于刚刚起步阶段，总量不到所有酒店的10%，市场空间还很大。 宁波经济型酒店价格一览表 价格：经济型标房价位在180元到250元之间。根据环境、地段不同价格略有高低。 经营：平时生意就不错，一般开房率在70%以上；长假休息期间很多房间更被早早预订，几乎每天爆满 。 宁波经济型酒店的基本特征 本质要素：投入少、部分用旧房改造，开房率高，回报快，营运成本低。 主营业务：客房。餐饮、康乐、会议等配套依托于300米半径范围的市政条件。 规模与功能：可大可小。合理布局为单层客房16-20间，层数不超过10层。 酒店市场突破口 五星级酒店逐步饱和(东部新城规划4-5家)，经济型酒店发展潜力巨大。 区域内商务、商旅往来频繁，客源面广。许多客人在寻找贴近他的需求，同时价格也不太离谱的酒店，此时，经济型酒店就有了机会。?? 建议项目内酒店的定位为经济型酒店? 酒店客源分析 政府东迁，机关出差人流显现，且此类人员差旅经费的有一定限制 行政机构 产业机构 其他 辐射宁波，成为城市商业新地标 区域内金融贸易机构入住，催生商旅经济的繁荣 以高性价比的 居住条件吸引 行政类流动人员 以一站式的 消费环境吸引 商务类流动人员 每间客房的合适规模为40-50平方米，而100-150间的客房规模对于这类型酒店来说比较经济，加上大堂等其它配套设施的面积，所需要物业的理想规模是总面积10000平方米左右。 总面积10000平米 符合市场 需要原则 经济型酒店规模原则 酒店物业规划 酒店风格 项目整体定位 办公：创智服务类、办事处等企业 公寓：外籍人士、高端企业白领 商业：国际化街区 酒店：经济型国际品牌连锁酒店 一站式国际生活街区 回顾一下各种业态的定位 打造宁波唯一的国际化社区 抓住产业链发展趋势 为项目做配套，并提升服务 与东部新城星级酒店形成差异 与门户区形成