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无锡高端物业市场大盘点 概况：2009年，对于无锡地产来说是辉煌的一年，身处金融危机之下，无锡地产以惊人的生命力完成了一次复苏甚至是跃进。逐月上涨的成交量，全年一路上升的楼市，岁末热度不减的火爆局面。让即将结束的09年画上了一个完美的句号。 但是在整个地产中，相对刚性需求占很大比例的住宅市场，办公市场与商业市场更能反应国家经济情况和未来走势。下面让我们来回顾并分解下无锡写字楼及商业市场的全年情况。 写字楼——稳定亟待5A时代 据无锡统计局的资料显示，无锡写字楼2005年销售面积为16.4万平方米，2006销售面积降到6.6万平方米，而进入2007年后，销售量依旧低于2005年水平，2008年更是创下新低。2009年在楼市火爆的情况下，销售量达到22万平方米，达到近几年的新高。 总体上讲无锡写字楼的市场还是远远落后于住宅市场的，主要原因一是无锡受制于无锡经济结构影响导致写字楼需求不旺（这种局势在逐步改善，显示出政府近几年对第三产业支持的效果），二是可售型写字楼的供给有限，主要一些产业园区的写字楼，高品质的写字楼仅红豆国际广场。 09年写字楼市场有两个新的态势，一是外地投资者（如外地在锡商会和机构等）比例提高，；二是企业购买的比例在提高，这种现象值得研究和深思。以写字楼销售态势最好的崇安区为例，其购买者绝大部分为投资人群。 我们预判2010年无锡写字楼市场基本持续09年的供需水平。无锡未来5年写字楼市场上市量体惊人，但只租不售型居多，可售型写字楼依然存有较大空间。 总体看，写字楼全年的销量比较平稳（2月春节期间特殊情况不计），比住宅市场要先期启动，年中达到高潮。 崇安区作为无锡传统商业中心的地位仍在，其写字楼市场价格遥遥领先其他六区。南长（太湖广场板块）、滨湖区（蠡园开发区板块），写字楼供应量和价格与日递增，两区凭借各自强大的高端商圈和雄厚实力在无锡划分出新的办公中心，形成三足鼎立之势。 （图1） 图表解析1：从表中可以明显看出09年1-11月无锡写字楼市场走势是比较乐观的（除2月春节特殊时间段外）。虽有小幅波动，但整体呈现一路上扬态势。 （图2） 图表解析2：从此表可以看出，崇安作为传统写字楼密集区，价位居高。 （图3） 图表解析3：南长、滨湖二区，由于区域商圈形成及一批高档写字楼蓄势推出，较之往年，已经出现大幅上扬。但从整体规模，和无锡区域办公中心打造速度来说，南长、滨湖二区欲与崇安一争天下，尚需时日。 个案分析： 总结： 目前无锡市场CBD地区的写字楼出租率都较高，都保持在在90%以上，这说明无锡的写字楼市场还有较良好的成长空间。对于无锡的写字楼市场来说，随着写字楼供应总量的增加，市场竞争已经不知不觉间进入一个新的深度，主要 呈现出以下几个显著特点： 1、在这一轮市场扩张中，写字楼市场已经出现了一些新趋势，已经不单独是一座办公用的空间聚集区，而是综合形态的展现，商务活动，办公区域，酒店提供，高端商业的配套等等。功能决定空间形态，商务活动的多元化必然会带来办公空间需求的多元化。 2、对于入驻企业来说，办公场所不光是空间的需求，更需要具备提升公司竞争力的要求。好的写字楼对企业来说是一种竞争力的促进和专业化服务的提升。 结论：无锡就目前为止，还未有一座真正意义上的五A级甲级写字楼。虽然在硬件设施上，高档化和价值化趋势越来越明显，但是这种以商务服务的为核心的物业体来说其更多的价值空间体现在软件配套上，例如：功能化精益程度，服务专业程度。甚至一栋楼代表了一个地区行业内顶尖水平公司聚集的象征，一栋楼就是一个小型的产业聚集区。而不是各行各业混在一起。在这条道路上，无锡写字楼市场仍需加快前进的步伐。 商业——三分天下 无锡自古就是江南商业重镇，商业气氛良好。市场活跃，仅次于上海、杭州，受无锡较高GDP的支撑，本地居民购买力旺盛，消费能力强，且市场供应充足。这也使得作为商业发展的重要组成部分的商业地产，也相应较为活跃。 2009年无锡商业市场的轨迹和住宅市场如出一辙，唯一不同的势，08年住宅市场受经济危机影响较大，但商业市场要相对坚挺。 无锡的商业市场分为三大类型，一是专业市场，如五洲国际、皮革城等；二是零售商业体，如哥伦布广场、金太湖、宝龙城市广场；三是一般的沿街和社区商铺。 无锡2006年商业供应面积107万半米，成交面积64万平米；2007年供应面积110万平米，成交面积50万平米；2008供应126万平米，成交48万平米；而2009年成交为85万平米，供应较去年下降很多，主要去化了去年的供应。商业市场的供需轨迹与整体市场基本一致。 其中专业市场和零售商业体的表现较为出色。以五洲国际和哥伦布广场为例：五洲国际成交面积97582㎡，去化量76.2%；哥伦