2006卖物业发展建议写作心得分享.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 位置——视觉走廊的焦点，社区景观的点睛之笔 A B A视点：自长沙大道入口处远眺会所 会所不单是作为业主休闲娱乐的功能场所，它也是将南北两区联系在一起的桥梁 湖水映衬下，会所的标志感更加突出 天津阳光100社区会所 B视点：自白沙湾路新雨路交口看到的街景示意 示例 再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品空间梯度与面积梯度同时得以解决 同庆街 二龙闸路 豪宅别墅B 豪宅别墅A 顶级豪宅 坡地别墅示意图 “人车分流系统” 北 南 示例 人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组织问题，同时也成为园区内的景观亮点 慧谷根园的人车分流：人行系统由胡同、风景桥、组团绿地组成。人行系统高出车行道1.2米，总长约2000米，8座掩映在绿树红墙和原生柳林带中的小桥构成了“车行林荫道、人走风景桥”的园林景观，颇具江南水乡风味。 在顶级豪宅与豪宅别墅A之间采用人车分流系统，地下一层8米宽道路为车行路，地面水平标高的人行路可进行创新设计，采用回廊式设计营造曲径通幽之感 示例 整体规划意向 1、北区人行入口 2、社区商业 3、物业 / 会所 4、北区车行入口 5、景观漫步道 6、北区车行入口 7、北区人行入口 8、过街人行天桥 9、南区入口（人、车行） 10、社区会所 11、幼儿园 1 11 10 2 4.5 9 8 7 6 5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 4.5 ３ ３ ３ ３ ３ ３ ３ ３ ３ 28 28 28 28 21 3 4 示例 整体规划分析——功能布局 1、高层区—— 地块南北边界以板式高层界定。28层的高板沿雨花大道形成连续而丰富多变的整体造型，可以用“挖洞”的方式，形成社区大门的意向 中部三栋塔式高层最小程度的减少了对社区开放空间的挤占；秀丽挺拔的外形与大面积的开放绿地形成鲜明对比，增添了社区内部疏阔、大气的空间感觉 2、情花区—— 花园洋房布置在地块西侧，可以两三编组，形成邻里氛围浓厚的组团空间 采用南、北入口两种户型设计，保证一层住户同时拥有入户花园和私家花园，提升物业价值 3、TH区—— 位于社区中部，沿开放空间的景观带错落布置，具有最佳的资源条件 4、开放空间—— 位于高层区与TH区之间，形成由南至北贯穿、延续的景观带，同时在南北两端各形成一个较成规模的集中园林 花园洋房 花园洋房 TH 高层 示例 整体规划分析——交通体系 社区形成明确的人车分流的交通体系 1、机动车道—— 采用外环式道路，最大程度减少机动车对社区内部空间的干扰，同时保证了社区集中园林景观的连续性与整体感 TH区采用尽端式道路，强化了低密度社区的私密性特征 东西两个机动车入口既保证了高层物业与低层物业的通行便利，也减少了各自人流车流的相互干扰 2、步行道—— 以一条半圆形的景观漫步道作为社区步行道路系统的主轴，并采用跨街天桥的方式贯穿南北地块，不仅强化了社区的整体性，本身也在整体规划中形成极强的构图形式感 半圆形景观漫步道不仅对社区的主要功能设施起到串联作用；同时沿社区景观带展开的道路，移步换景，美不胜收，也成为社区内具有休闲、交往、健身养生等复合功能的重要空间元素 步行道路系统自成体系，有效的避免了与车行道路的过多交叉 示例 整体规划分析——空间意向1 B A B点视角——自漫步道看社区开放空间 挺拔的塔式高层与开阔的园林景观相得益彰 A点视角——自高层区入口看社区开放空间 板式高层的围合效果与社区大门的意向 示例 整体规划分析——空间意向2 环境静谧的花园洋房组团 部分TH住户可以获得极佳的景观资源 滨水会所提供了社区空间中的又一兴奋点 示例 整体规划分析——空间意向3 高层住宅之间的开阔绿地可以形成丰富的植被层次 社区景观漫步道通过植栽、铺装、设施、小品等元素，形成多变的空间主题和浓郁的休闲氛围 沿水堤岸可以设置亲水设施如栈道、小桥、码头等 示例 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 社区空间营造的物业开发要点建议 1、赠送空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观 2、赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间 3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台，扩大与室外环境的交流空间 4、引入入户花园，改善户内环境 5、赠送多余的结构面积，体现实惠 优化户型结构 压缩无感知尺度 赠送实用面积 示例 同面积房型比较：金地梅陇镇139.38平米四房 V.S. 绿城桂花城140平米三房 飘 窗