广州员村山顶项目发展策略方案114.ppt

员村山顶项目发展策略探讨 广州市天地阳光房地产顾问有限公司 名字解释-中央商务住宅 中央商务住宅特点 员村板块住宅的第一轮开发高峰已进入尾声，但由于珠江新城光芒的掩盖，其价值并没有达到最大化体现。 板块内在售项目不多，且员村板块开发在前，“珠江新城延伸区”的定位在后，在规划较难免滞后，与中央商务区住宅的要求并不符合，这也是本项目开发的规划优势。 小结 出于空间的限制，珠江新城的园林难以像郊区盘一样大规模，着重偏向于精致及实用。精致表现于它的美观与规模，而实用则体现在它的休闲区域广。 本项目临近大型园林社区赛拉维，景观可与其互相呼应，这也是其中一大优势所在。 装修特点 小结 珠江新城的三房最为热销，虽然其原因有景观、朝向等因素存在，但仍然可以看出其户型相对偏大，户型面积基本都集中在130-150m2之间，因为客户群较高端，其选择户型基本以舒适享受型为主。 各楼盘户型区间都以中等偏大户型为主，200m2以上大户型很少，对于高端产品为主的中央商务住宅而言，大户型有较大市场空白。 天地阳光观点 本项目定位为中央商务住宅，势必与现有的珠江新城有一定的竞争关系（当项目推出时更多的可能是与其二手竞争），建议项目户型设计在中等偏大，如有可能则争取做200m2以上的户型。 项目优势分析 地段优势： 地块处于广州主干道之一的黄埔大道旁，交通便利。 地块所在的员村板块为广州三大商务区交叉中心，与各区交通距离均在20分钟以内，地段优势明显，具有成为中央商务住宅区的先天条件； 配套优势： 周边发展成熟，住宅众多，居住气氛较浓，家乐福、天河都市广场等生活配套完善。 地块优势： 地块占地面积较大，能有一定的规模优势； 进深长，受马路影响小，内部环境建设高档住宅更有利。 项目劣势分析 环境劣势： 位于黄埔大道旁，过境车多，车速快，灰尘、噪音等影响大； 黄埔大道沿线多为专业市场且地块临街面窄，不适宜建设零售商业。 地块劣势： 地块两旁均有高层建筑，且距离较近，在视野等方面有一定影响； 地块呈狭长状，且有一条规划路横穿，难以营造大型景观，建筑布点亦有一定难度； 地块内进收窄，不利于高档楼盘环境的营造。 政策限制： 现有政策有户型限制，小户型与高档楼盘有一定冲突。 规划要求 长宽：长约240米，最宽处约75米 占地面积：20421m2 建筑密度：裙楼≤30%，塔楼≤25% 容积率：全高层≤3.6，高多层混合≤2.8（高层建筑占地比例≥50%） 居住人口控制≤1836人 绿化率≥30% 配套：幼儿园、运动场（包括羽毛球场、篮球场） 地块现状调整 规划路建议 楼盘主入口建议 地下层规划建议 建筑形式及布局-思考 建筑形式及布局建议-方案一 建筑形式及布局建议-方案二 建筑风格选择 现代中式-银泰中心 大楼顶端极富创意的中国灯笼造型，仿似中国古代的窗棂，被评价为“点亮CBD的中国灯笼”，晴日外加雾霭使得“灯笼”在白天也颇有看点。 现代中式-禧福汇 现代中式-万科第五园 规划 院子 巷子 万科第五园简介 天地阳光观点 天地阳光观点 结 语 本着我司对项目的理解，结合我司众多的楼盘尤其是赛拉维的成功实操经验，对目标客户的充分了解，以及专业、高执行力的营销团队，我们认为具备出色完成本项目营销目标的能力，再次感谢贵司给予参与项目的机会。 祝愿我们的项目圆满成功！ 项目定位为中央商务区住宅 竞争 如何赢得与目前珠江新城住宅的竞争优势 找出空白点 寻求差异化 珠江新城以中等偏大户型洋房热销，但200m2以上别墅市场几乎没有，但市场需求极其旺盛。 切入 中等偏大户型或别墅为主 城市Townhouse？ 规 划 路 北面临近黄埔大道建一栋150米约50层超高层，将70%的小于90平方米户型集中于此，采用户型合拼的方式全部整合为大户型，1000m2/层。 剩余30%面积大户型则全部做成城市Townhouse。约60-80套，250m2/套，合计2万m2。 运动场 幼 儿 园 优点： ①、产品稀缺性与差异性大； 缺点： ①、容积率问题； ②、难以营造大型园林及休闲场所。 规 划 路 将整体规划为4栋150米超高层，全部建为空中Townhouse。 运动场 幼 儿 园 优点： ①、户型的创新设计； ②、可营造大型景观及休闲场所。 缺点： ①、造价成本较高。 项目Townhouse规划为250平方米/户左右，具体方案参考设计院详解。 6 建筑园林风格建议 当现代中式遇上中央商务住宅 近几年，东方人居文化开始回归，现代中式正是其中的代表之一，综观这几年的广州楼盘，几个经典项目无一例外地在项目中倾注了人文情怀，一如万科蓝山、万科城、依云小镇、托斯卡纳等项目； “传统、内敛、大隐于市”，正是本项目高端客户性格的真实写照，在繁华中追