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池州九华农村商业银行 按揭知识培训 2013-2-4 主讲人介绍 江丽：池州九华农村商业银行东至支行客户经理 客户经理室：0566-7026868 个人购房按揭贷款 个人购房按揭贷款 ——是指本行以信贷资金向借款人发放的、用于借款人购买住房（商铺），并以所购住房（商铺）作为抵押物（或保证担保方式），并按月向贷款人还本付息的贷款。 分为个人住房商业性贷款(简称商业贷款)与个人住房公积金贷款（简称公积金贷款），组合贷款是商业贷款与公积金贷款组合使用。 申请人必须具备的条件 一、具有完全民事行为能力； 二、有稳定的经济收入和有偿还贷款本息的能力（月还本息应低于家庭月收入的50%），且信用良好； 三、有即将履行的合法有效的购买房屋合同、协议； 四、购房人用于支付所购房的首付款应达到以下标准： 1、 对购买首套自住房的，贷款首付款比例不低于30%（含）；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于60%（含）。 2、个人商业用房购房贷款首付比例不得低于50%（含）。 五、购房人需要所购住房（商铺）作为办理贷款时的抵押资产，在所购住房（商铺）权证未办妥的情况下，须由开发商承担阶段性连带责任的担保。 六、借款人申请借款时年龄必须18周岁以上，贷款年限加上借款人的年龄，男性不得超过65周岁，女性不得超过60周岁。 七、我行规定的其他条件。 贷款期限利率 一、现阶段，本行个人住房按揭最长年限为20年，利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率执行。已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍计算； 二、现阶段，本行个人商业用房按揭最长年限10年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍计算。（可根据实际情况适当上调） 如遇国家法定利率调整，已按揭的贷款在贷款期限内则按相应利率档次从次年一月一日起执行新的利率。贷款利率调整后，应按剩余还款年限计算出利率调整后借款人每月需偿还的贷款本息。 操作流程 购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部分。 在借款人提出申请之前，我行需要对贷款项目及开发商进行全面审查，审查操作流程为： 开发商申请→项目调查→项目审批→签订项目合作协议书 发放贷款操作流程为： 借款人申请→贷前调查→贷款受理→贷款审查→贷款审批 ↓ 签订借款合同 ↓ 办理抵押手续 ↓ 清户撤押←贷款偿还←贷后管理←资料归档←发放贷款 （一）借款人申请 填写申请表并提供下列资料： 1.身份证件（居民身份证、户口簿或者其他有效居留证件）原件与复印件一份； 2.财产共有人（借款人配偶）身份证件原件与复印件一份； 3.婚姻状况证明（已婚的提供结婚证原件与复印件一份或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供由街道办事处或居委会或村委会出具的未婚证明）； 4.首付款凭证（指存入房地产账户的缴款单或进账单）或预付款发票原件与复印件一份； 5.房地产主管部门同意印制的，具有法律效力的《商品房买卖合同》一份； 6.房屋共有人同意以所购房屋作为抵押物的证明； 7.借款人家庭财产和经济收入证明。 （二）受理、调查、审查、审批 1.首付款是否按规定支付到位； 2.购房行为的真实性； 3.所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当； 4.借款人的还款能力； 5.测算合理贷款额度、贷款期限 （三）贷款发放与偿还 贷款偿还方式： 借款人偿还贷款本息，可根据需要选择等额本息还款法、等额本金还款法和其他还款方法。（一般采用等额本息还款法） 借款人应按借款合同约定的还款计划和还款方式偿还贷款本息，如借款人提前还款，应事先征得贷款方同意。 借款人未按合同规定的时间偿还借款本息的，贷款方应发出催收通知书，要求其按规定时限补交欠款。逾期不交的，按借款合同约定的相关条款处理。 等额本金还款计算公式： （本金/还款月数）+（本金-累计已还本金）*月利率 等额本息还款计算公式： =[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1] 谢谢大家！ * *