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PAGE 11 抵押贷款业务中部分法律风险 2014.9 抵押贷款是银行贷款的最重要组成部分，抵押贷款容易出现问题的环节： 一、贷款主体 （一）虚假资格证明文件。 1、虚假的的身份资料：如企业法人营业执照、组织机构代码证、房产证、国土证。 2、企业董事会（股东会）决议等证明企业借款资格的文件。 案例一（虚假借款人）： 贺先生是某房屋的产权人。2004年8月13日，一位自称是“贺先生”的人来到银行办理借款。在“贺先生”出具了身份证、户口本、房产证等证件后，银行即与这位“贺先生”签订了一份贷款额度为21万元的借款合同，并同时以贺先生的房产作为抵押物，办理了相应的强制公证及抵押登记手续。合同生效3个月后，借款人“贺先生”停止了还款。银行在多次向“贺先生”催款但不见动静的情况下，于2005年1月将借款人贺先生告上法庭，请求法院判令贺先生立即偿还本金及利息，依法处分其抵押房产，就所得款项优先偿还银行贷款。 令人意向不到的是，贺先生矢口否认曾经和银行签订过任何合同。面对银行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，贺先生辩称不认识签订合同的这个“贺先生”，贺先生对此毫不知情。2005年2月，司法鉴定部门对借款、抵押合同上的“贺某”签名进行了鉴定，鉴定结论为上述两合同中的“贺某”与产权人贺先生的样本字迹不是同一人所写。 法院经审理后认为，合同上的签名并非贺先生本人所签，贺先生事后也未对合同予以追认，银行既没提供证据可以证明贺先生委托了他人与银行签订合同，也没有证据证明还款行为系贺先生所为。 鉴于借款合同涉及金额大，虚假贷款风险大，房屋产权人对相关身份及权利凭证的控制力相对较弱，根据诚实信用原则，银行理应采取必要的防止风险的措施，且不得将该措施本身存在的失误或风险转嫁于善意的产权人。据此法院判决，对原告的全部诉讼请求不予支持。 至于假借别人身份的人是否构成贷款诈骗罪另论。 二、抵押资产不实（资产价值虚高） 1、资产评估价值同市场成交价值并不都是完全相符的，一旦价值不实，则处置时，会对债权构成重大不利影响。 2、汽车抵押贷款业务：同一车型，配置不一样，价格可能差距很大，但在办理业务时，会存在出具高配的发票，实际购买低配的车辆，从而将贷款放大。 3、土地、房产的价值评估同样存在问题。 三、已签订抵押合同，未办理抵押登记就放款 1、抵押合同签订后没有完成抵押登记，能否对抵押物行使抵押权利？ 2、车贷业务中，有可能存在没有办理完抵押登记手续即放款的情况。 四、主从合同不对应 《综合授信协议》与《最高额抵押合同》不对应。 某银行与某授信企业签署了《综合授信协议》，期限为一年，并以此作为主合同与授信企业签署了《最高额抵押合同》，以抵押物A作为担保物，办理了抵押登记。《最高额抵押合同》中约定抵押物A 对《授信额度协议》项下发生的借款提供抵押担保。 《综合授信协议》到期后，双方签订了《补充协议》，规定了新的额度金额和期限，且仍作为原《最高额抵押合同》的主合同。 该补充协议是否需要送到登记机关备案？ 我们认为： 应当送去备案： 第一，根据主从合同的效力关系，当作为主合同的第一个《额度协议》到期后，作为从合同的《最高额抵押合同》应随之到期，银行和授信企业重新签署的新《补充协议》只是当事人双方的意愿，《补充协议》并未送登记机构作为主合同备案入档，未实现对原抵押登记的变更登记。 第二，如果此种情况下的授信出现不良，银行在旧额度协议到期后发放的贷款就可能得不到抵押物A 的担保，存在着脱保风险。 五、内外部合同不一致 在办理抵质押贷款业务时，银行会与授信企业签署银行制式文本的抵押合同( 最高额抵押合同) ，但到登记机构办理抵押登记时，部分登记机构并不接受银行的抵押合同，而是要求银行与授信企业重新签订登记机构统一印制的抵押合同，行内行外两种格式的抵押合同常常出现登记内容不一致的情形，给银行授信资产安全带来隐患。合同差异风险点主要表现在押品与担保债权的对应关系上，具体有以下两种情况: (一) 单个押品对应债权（相对较少）: 因《物权法》并未明确禁止超值抵押，所以在某些特殊情况下，可能存在押品价值可以低于所担保的债权数额的情况。譬如评估价值1000 万的房地产，银行的抵押合同中也可约定其对2000 万元债权提供担保。但登记机构在办理抵押登记时，并不接受超值抵押，登记机构遵守 “抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”的规定，在其要求签署的抵押合同中必须明确约定该押品最多只担保2000万元债权中的1000 万元。银行在实现抵押权时，不管押品增值空间多大，也只能在登记机构登记的权利范围( 本金、利息及其他相关费用) 内受偿。 (二) 多个押品对应债权: 在授信企业提供多个押品( 如押品A、B、C) 为债权提供担保时，银行与授信企业签署的行内抵押合同( 最高