深圳天健时尚名苑奢华私馆项目营销策划报告148页销售策略.ppt

CBD南·新奢华私馆·享御世界;引子;市场现象;核心问题;解决之道;;深圳及深港;福田中心区;深圳CBD南;深圳CBD南;深圳CBD南;南宁中国-东盟自由贸易区的启示;深圳CBD南;深圳CBD南;;经济背景;政策背景;楼市现状;开发商心理;客户心理;市场预期;竞争环境——在售项目;竞争环境——待售待建项目;项目运作核心;;项目基本情况;工程进度 预计2010年7月底封顶;项目区位;项目交通;项目配套;项目四至;项目规划——物业布局;项目规划——园林规划;项目规划——建筑设计;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;项目规划——户型特点;关于产品的其他建议;Miele（米勒）： 德国Miele公司诞生于1899年，是全球家电奢侈品领域当仁不让的王者。从创立伊始至今，经过百年历练和不断创新，Miele产品简约、奢华且经久不衰，将舒适、艺术和品味融入到日常生活的点滴之中，让生活中的每一个细节都变成一种享受。;Siematic（西曼谛克）： 原装进口德国西曼帝克SieMatic橱柜，被公认为世界顶尖厨柜品牌。其精准的工艺深受泰国王室、新加坡总理等众多社会名流的钟爱。 SieMatic是世界上第一个将金属配件安装在厨柜内，从此成为欧式厨具的标准。;汉斯格雅： 1901年创办的汉斯格雅公司，百多年来秉承于黑森林的优良传统－－对工艺的精益求精及细节上的完美处理，和源自对于水的无限热爱和对生命的追求，汉斯格雅拥有了今日的世界顶级卫浴制造商的辉煌 ;产品主要优势小结;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;SWOT分析;核心SWOT应对策略;;项目核心价值梳理;项目定位——属性定位;项目定位——功能定位;项目定位——形象定位;形象个性演绎——尊贵、魅力;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;项目定位——客户定位;主力客户演绎——寻求资产保值，或兼都市第二居所的高端客户;项目定位——客户定位;项目定位——价格定位;参照二级市场，本项目毛坯交房的现时比准均价为28642元/平米。;参照三级市场，本项目比准均价约28796元/平米。;结合“二级市场比较法”及“三级市场比较法”的比准值，加权后推导出项目的核心均价， “二级市场比较法” 与“三级市场比较法” 都具有很好的比较性，故各取50%作为权重：;装修标准建议为4000-4500元/平米，对外报价为为6000元/平米，豪装售价建议为;;营销背景;三大战略;三大战略;三大战略;五大战术;战术1：推广——言多成真;集多功能于一身： 生态商务、休闲、娱乐、健身……;奢华双大堂－－住户大堂＋汽车大堂;战术3：情感——奢华健康尊崇;五重安防系统;战术3：情感——奢华健康尊崇;战术3：情感——奢华健康尊崇;战术3：情感——奢华健康尊崇;战术3：情感——奢华健康尊崇;战术4：包装——氛围感染;楼盘可售房源数量少，售楼部可以不用很大，但装修风格要类似酒店风格，体现尊崇、奢华感。;战术4：包装——氛围感染;战术4：包装——氛围感染;风格一：高度成就气度，奢侈空间型装修风格;风格二：高实用率成就奢适居家及高投资回报;收纳空间保持客厅永远干净整齐。;抬高地台可以避免灰尘被带进卧室，下面还有储物空间。 地台抽屉可以放置过季的衣物和棉被。;战术4：包装——氛围感染;;中心区大户物业较少，可拼合的户型为区域稀缺物业，但由小户型改造而成的大户型空间尺度方面通常会较小，建议样板房设计尽可能邀请知名专业设计公司对空间进行整改示范。;简约中透着气势。 色彩沉稳、奢华。 字体等可采用特殊工艺，体现奢华与品质感。;楼体字包装建议;造型简约大方，色调与项目整体推广色系一致。导示系统风格示意如下：;战术5：节奏——赢在巅峰;战术5：节奏——赢在巅峰;战术5：节奏——赢在巅峰;;营销执行——形象导入;营销执行——形象导入;营销执行——营销蓄客;营销执行——营销蓄客;营销执行——开盘热销;营销执行——开盘热销;营销执行——强销加推;营销执行——强销加推;营销执行——尾盘销售;关于住宅的其他补充说明;关于住宅的其他补充说明;;区域商业现状;区域商业现状;典型商业物业分析;典型商业物业分析;典型商业物业分析;区域商业物点分析;区域商业未来展望;邻里型商业或档次较低，或规模较小、多为餐饮、美容美体类。 区域型商业多数为中等规模，业态多为中高档或特色餐饮、休闲类商业。 区域内面积较大又无法作餐饮的商铺，租金受限，如帝港海湾的底铺。 未来区域人口与商业面积的同步增长，将同时为区域各商家带来???会与竞争。;