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【贵阳大营坡187号地块】商业前期策划顾问报告 致贵州中大房地产开发有限公司 DTZ 商铺部, October 2008 此 阅前说明： 本报告为服务合同①中“商业前期策划服务”工作内容的服务成果体现，即研究策划报告正稿； 在我们的研究、策划过程中，基于与中大地产的沟通、交流，除如下主观、已确定须考虑因素外，本报告内容之相关观点及建议均是建立在DTZ的专案研究基础之上，融合DTZ以往的物业操作经验，以市场角度，客观提出。同时，亦有参考DTZ于2008年8月21日向中大地产进行中期汇报后，中大地产的意见反馈； 开发特点为住宅塔楼之底商（住宅产品为开放式小区），商业建筑面积近7万m2，商业楼层共4层（-1F~3F)，其中，-1F部分区域已确定沃尔玛为整租租户； 商业部分的红线/规划区域范围已确定，且本案临交叉路口面将预留1万余m2的市政广场； 商业部分的当前建筑规划、设计可根据最新的商业研究方案作出调整，包括整体的建筑风格、电梯位置、柱网、出入口设置、中庭规划等； 在本案市场发展前期，需出售一定面积商业物业，以满足中大地产企业发展的战略需要。出售的具体区域、规模待定； 本报告顾问建议旨在为本案提出最佳的商业利用概念及初步的商业规划、经济收益预估，以指导本案市场发展初期的商业建筑设计、发展战略决策、以及后期对商业规划的继续深化、调整。相关的顾问建议内容仅作概念参考，具体实施仍须结合到本案整体的建筑设计需要、租户最新的市场反馈等因素作出合理调整； ① 服务合同：指戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司与贵州中大房地产开发有限公司于2008年7月22日所签订的“贵阳「大 营坡」《商业顾问和前期物业顾问及物业管理合作服务合同》”。 Page 1 续上页 IV. 为使本报告内容在完整性的前提下尽量简洁，提高阅读效率。本报告相关内容以结论性市场观点、商业建议表达为主，其分析文字/数据、研究过程等未作详尽阐述、体现，但接受服务委托方针对本报告内容提出的质疑咨询，届时，DTZ将作出合理解释； 尽管我行对本报告中的数据引用有着严格之要求，各项基础数据均来自DTZ专业平台或其他权威机构，数据采集过程有着规范的质量控制，最大程度地确保了数据的准确性、权威性。但因部分不可控市场因素的客观存在，我们所引用的所有数据并不能完全排除与真实数据偏差、不符。但本行认为，只要能反应大致、整体的市场现状及现象，个别数据的误差、失准将不会对分析结果及建议观点造成直接的负面、方向性策略影响。如需对特定数据进行深层研讨、精度分析，本行再另针对性研究、讨论； VI. 在我行制订本报告的过程中，由于对部分基础信息（如开发商对本案商业前期资金回笼金额/进度的明确要求、整体的工程进度计划等)的了解程度不够，使得本报告中的有关顾问建议，可能存在与贵司期望之差异或与现实情况之违背。针对此，以期能在我行的后续商业顾问服务中进一步完善、修订； VII. 本报告中有关整体的收益预测及测算中，均未包括-1F沃尔玛规划租赁区域部分； VIII. 为能更好地让中大地产理解本报告之相关概念，在报告中引用了一定的图片信息加以展示、直观体现。相关图片来源于实拍、网络等多重渠道，本行不享有其中部分图片信息的版权，如涉及知识产权的侵犯，请相关被侵权单位、个人及时给予告知，以便我行及时删除、更换。 Page 2 内容结构 市场特性 l 城市概况 P05 l 商业市场分析 P06 1 l 大营坡地区特征 P11 l 项目特质研究 P12 l 典型租户﹠消费者研究 P13 l SWOT总结 P15 l 个案导入 P19 l 综合评价 P25 商业设计 l 设计意图要点 P27 l 商业概念推演 2 P28 l 建筑设计概念 P30 l 市场定位建议 P42 l 市场目标预期 P53 l 楼层布局规划 P54 l 广场利用设计 P61  商业策略 l 赢利模式建议 P74 3 l 租售模式建议 P80 l 入市时机建议 P83 l 招商政策建议 P84 l 整体进度计划 P87 收益总结 l 综合收益及实现进度预估 P89 4 l 关键环节总结 P97 l 研究附件参考 P98 Page 3 市场特性 Page 4 市场特性 一、城市概况 — 贵州省省会城市，全省的经济、政治、文化中心； — 辖区面积8,034平方千米，总人口350万人，城市化率约为64%； — 2007年GDP总值达到694.6亿，第一、二、三产业占总值的比重分别为6.5%、46.7%、46.8%； — 城市行政区划六区（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区小河区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县)； — 云岩区和南明区被合称为“中心城区”或“主城区”，是贵阳市 的城市核心；而“金阳区”是贵阳市的行政中心，是贵阳市政府大力推动、发展