_天津城投滨海新区地产项目发展策划案.docxVIP

城投滨海项目发展策划案 策划纲要 项目本体研究 宏观经济形势 市场现状及趋势 我们的开发目标项目定位 目标客群定位 各种物业的市场定位 我们的战略：规划概念 我们的战术：规划概念落地  项目自身情况 项目理解 规划 产品 景观 商业 物业 配件  设计原则关键词实施方案 项目本地体研究 项目开发目标 规划概念 规划建议体系 项目本体研究 项目自身状情况 项目理解及难点分析 （一）地理位置 本宗地位于天津市开发区临港路与新港四号路交口，位于开发区核心居住区东侧 本项目与天津市区的位置关系 本项目与滨海新区的位置关系 本项目与开发区的位置关系 本案 （二）地块四至： 轻 轨 沿 线 津滨国际 太 项目 湖 路 新港四号路 紫云居住区  天保金海岸 二大街 临 港 路  海员生活 配套区 （三）区位条件： ?天津经济技术开发区于1984年12月6日经国务院批准设立，首批国家级经济技术开发 区之一。享受国家赋予的有关优惠政策，致力于吸引国内外投资发展以高新技术产业为 主的现代化工业。规划面积 40平方公里，距离天津市 40公里，距离北京国际机场 180 公里，距离天津滨海国际机场 38公里，距离天津港 5公里。 ?经济技术开发区历年经济高速增长，在全国开发区和天津市都处领先地位，经济溢出效 应非常明显。众多世界五百强公司落户开发区，成为开发区企业的中坚力量。 ?开发区第二产业发展势头强劲，以电子通讯，生物医药，机械制造，食品饮料为主导产 业。各大企业研发中心也开始在开发区建立，开发区从单纯的生产制造开始向科技研发 和科技成果转化基地转变。同时鼓励吸引银行和保险、证券、基金、信托、担保、投 资、汽车信贷等非银行金融机构在天津开发区的聚集和快速成长。 ?开发区常住人口自06年起高速增长，2007年达到14.3万人，预计2010年达到22.9万 人。开发区2007年从业人员32.9万人，年增速保持在4%以上，其中74%以上集中于工 业投资产业中，预计产业人口2010年达到45万人，其中高技能人才和企业高管占到 87%； ?伴随经济产业结构的优化调整，空客320的落户、总部经济、会展经济的确立，金融证 券等第三产业中高管、知识密集型人才的数量持续增长。 ?不断涌入且膨胀的人口使得开发区居住区东扩成为必然。本项目位于开发区核心居住区东侧，周边有9个在售中高端、高端项目（除天保金海岸建筑面积为165万㎡ ，其他项目体量均在10－30万㎡并在2－3年内消化完毕）。 本项目用地价值较高，宏观区位条件均具有较好的整体认知基础，区域未来可开发住宅用地较少，土地稀缺性凸现，土地价值越来越高。 （四）周边环境 项目周边目前基本无景观环境支持,伴随2-3年内周边中高端综合性居住项目的建成，景观视线将有所改善。 ??与交通主干道、临港立交桥相连的噪音干扰 ??社区东北部大型变电站的心理影响 ??东侧港区的环境与噪声存在一定程度干扰 无景 景 观 津滨 支 持 国际 景观 视 线尚 可 新 无 景 港 板 观 支 持 块隔 路相 望  无景 天保 观 金 支持 观 视 海岸 线尚 可 无景 目前 观 支持 港 未来规 区 码头 划未 定 (五）配套设施： ?地块获利于开发区商业、商务区的辐射，3公里范围内包含市民广场泰达、泰达时尚广场商圈，与文教、卫生、商务机构距离均在2-4公里范围。 ?但从基本生活配套的角度考虑，与超市距离较远。（未来项目北侧的天保金海岸项目，将有50万平米公建商业，其中商务公建约25万㎡，经营性商业约25万㎡，内含大型超市业态） 超商 公园 学 体育馆 商 政 商 医 展 公园 政 商 学 学  超市：乐购 商圈：乐购、市民广场泰达、泰达时尚广场 商业：友谊名都、友谊新都、太平洋百货 医院：心血管医院、泰达医院 政府机关：开发区管委会、滨海新区管委会 教育：滨海中学、泰达一小、泰达幼儿园、滨海小学、南大泰达学院 运动休闲：泰达足球场、泰丰公园、华纳高尔夫 会展：国际会展中心 5分钟 4分钟 驱 车 驾 驶 5分钟 2分钟  泰达幼儿园 泰达一小 泰达中学 泰达心血管医院泰达医院滨海中学 滨海小学 金融街 中国移动营业大厅 管委会 泰达图书档案馆 南大泰达学院 本案 邮局 轻轨站 泰达时尚广场 ?未来摩天楼综合型高端物业，将落户第二大街，区域综合价值再度攀升。 占地面积约28000平方米，由三幢分别为350米、200米和100米的塔楼组成 其建筑功能集五星级酒店、甲级写字楼、高档服务公寓、大型零售百货等设施于一体，最大限度地彰显CBD商务商业区的特质，预计2011年竣工投入使用。 (五）交通条件： 市 开发 区 区  汉沽 第二大街 新港大道 ？ 新港四号 路  保税区 保税区 北疆港 海滨大道 大港 南疆港  规划路 地