物权法与房地产业培训.pptVIP

四川康维律师事务所 物权法与房地产业 主讲人： 徐微律师 《中华人民共和国物权法》已由第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。现针对房地产企业，从物权法基本原理、土地取得、房屋销售等方面谈谈物权法的相关制度。 《商君书》：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也”。 目录 第一部分 基本介绍 一、物权的概念及特征 二、物权的基本原则 三、物权的取得 第二部分 土地使用权 1、建设用地的取得 2、建设用地使用权人的权利 3、土地使用权期限届满后续期的问题 第三部分 房屋销售 一、房屋销售中的常见问题 1、房屋买卖合同的效力 2、产统一登记制度 3、预告登记制度 4、善意取得制度 二、房屋销售中的特殊问题 1、业主的区分所有 2、“花园”能否销售 3、车位的销售 第一部分 基本介绍 第一部分 基本介绍 2、物权 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权的特征（主要区别于债权） 第一，物权是财产权；(而不是人身权) 第二，物权是对财产的支配权；（债权是请求权） 第三，物权是对世权；（债权是对人权） 第四，物权是优先权。（物权优先于债权） 3、物权的种类： （1）所有权 （2）用益物权(国有土地使用权） （3）担保物权（抵押、质押） （4）占有 第一部分 基本介绍 4、物权法： 物权法就是关于动产、不动产的归属和利用的法律规则。 物权法性质： 1.私法 2.财产法 3.强行法 物权法的制定：物权法制定筹备工作始于1993年，2007年3月16日，物权法被审议通过，前后历时13年。从2002年12月物权法初次审议，到2007年审议通过，共经过5年8次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。 2007年3月16日上午，十届全国人大五次会议，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，另有1人未按表决器。通过了物权法。 第一部分 基本介绍 第一部分 基本介绍 三、物权的取得 例A.某小区B区5栋1号的房屋卖给购房人李先生，已签订合同，收取了房款。李先生是否已取得该房屋的所有权（物权）？为什么？ 例B.小王向朋友买一台电脑，未付款，但已将电脑带回家。小王是否取得该电脑的所有权（物权）？为什么？ 第一部分 基本介绍 1、不动产物权取得 （1）《物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 2、动产物权的取得 《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。” 第一部分 基本介绍 3、特殊规定 （1）《物权法》第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。” （2）第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。 （3）第29条规定：“因继承或者遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生法律效力”。 （4）第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。 第二部分 土地使用权 1．关于建设用地土地使用权的取得 《物权法》第137条规定“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。” 说明：在物权法颁布之前，现行法律对建设用地的取得方式（即出让和划拨）已有明确规定。《物权法》规定一是明确了必须进行招标、拍卖等公开竞价方式取得土地，否则土地出让合同会无效；二是明确将工业用地规定为经营性用地。 第二部分 土地使用权 第二部分 土地使用权 3．关于土地使用权期限届满后续期的问题 《物权法》第149条第1款规定“ 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。” 说明：?我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年，其他用地50年。物权法只规定了居住用地使用权期限届满后自动续期（但对是否需要再交纳出让金未作明确规定），而非居住用地使用权期满后应按照《城市房地产管理法》第21条的规定，“至迟于届满前一年申请续期”。 第三部分 房屋销售一、房屋销售中的常见问题 1、房屋买卖合同的效力 案例1：某楼盘的销售人员A于11月1日将该楼盘的2-1号房屋销售给刘某，并于当日签订了购