[2008]写字楼创新解析.ppt

写字楼创新 传统写字楼的“铅华”现象 据世界卫生组织的研究显示，在密闭的写字楼中工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病的比例比一般人多出45％。它虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害，但是对员工的工作效率，工作能动性产生的影响将使公司蒙受巨大的隐性损失。 传统写字楼六大弊端 有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉； 办公室不通风，自然采光差，造成资源浪费； 长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率； 员工没有休息间或休息间条件差； 办公区附近很少有令人赏心悦目的景观； 工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。 写字楼创新的动力源泉来自于传统写字楼存在的弊端 写字楼类别与入住企业类型的关系 顶级写字楼创新——高度、文化 顶级写字楼创新案例——台北101 顶级写字楼创新案例——金茂大厦 甲级写字楼创新——“标准”、附加值 甲级写字楼创新——“标准”升级 甲级写字楼创新——“标准”升级 甲级写字楼创新——“标准”升级 甲级写字楼创新——增加附加值 甲级写字楼创新——增加附加值 小户型写字楼创新——创意工作社 小户型写字楼入驻企业： 多为设计创意工作者或小型工作室者 FILL空间模式——迎合了创意工作者缺乏规律性和时间性的工作特性和审美需求 FILL空间模式案例——泛欧现代大厦 泛欧现代大厦基本信息： 物业名称： FILL泛欧现代大厦 物业地址：共和新路广中路开发商：宝华集团、上海全成置业有限公司总建筑面积：16000平方米 项目楼层数：14层标准层面积：1000平方米 层高：5.4米总套数：240套 单元面积：41－58平方米地上车位：20个 地下车位：700个 “街区”设计理念——“旧中建新，新中有旧” “街区”设计理念案例——8号桥 “街区”设计理念案例——8号桥 “街区”设计理念案例——8号桥 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008.04.10 创新的意义： 创新是应市场的变化、客户需求的变化进行改变、进行技术创新、升级的一种积极的态度，体现的是尊重市场、尊重客户，是一种专业化的发展方向，而不是一种标新立异。 创新的目的： 寻找市场的空隙，激发客户的需求，为企业和客户创造更大的价值。 写字楼的本质： 字楼的本质首先是一个商务的场所，它提供了企业可支配的时间和空间的资源，供企业去创造价值。 写字楼的创新方向： 人性化、生态化、智能化的新型写字楼已快速升华成为市场上的主流。 写字楼类别 企业类型 初创型 成长型 大型 外企 小户型写字楼 乙级写字楼 甲级写字楼 顶级写字楼 小户型写字楼 甲级写字楼 顶级写字楼 顶级写字楼： 扮演的是地标性建筑的角色，其在外部条件、内部条件和硬件、软件上长时间都已难以超越。 顶级写字楼入驻企业： 顶级写字楼入驻企业为世界顶级企业和国内外的知名企业。这些企业除了对硬件软件有非常高的要求外，对精神层面也有非常高的追求。 顶级写字楼创新： 顶级写字楼通过其建筑高度和文化内涵来进行创新。 顶级写字楼创新典型代表： 台北101、金茂大厦 文化内涵： 第27层至第90层共64层中，每8层为一节，一共8节，每八层所组成的倒梯形方块形状来自中国的鼎﹔每节顶楼向上展开的弧线，带来蓬勃向上的气氛﹔而向上开展花蕊式的造型，象征中华文化节节高升及蓬勃发展的经济﹔裙楼顶楼的采光罩，外型就是中国的如意﹔为了先前金融中心的主题，24~27层的位置有直径近4层楼的方孔古钱币装饰﹔此外还有处处可见的中国传统风格装饰物，在在表现出将中华文化与西方科技融合的理念。 高 度： 台北101高达508米，为世界第一高的摩天大楼，更是世界上首度超越500米的摩天大楼。 小户型写字楼 甲级写字楼 顶级写字楼 文化内涵： 金茂大厦为东方塔形建筑风格，其平面构图是双轴对称的正方形，立面构图是13个内分塔节，由下而上、四角内收。从平面正方形对角线上看，构成两个最佳的视角。金茂大厦上小下大，逐节加快，似摩天宝塔一尊，巍峨神奇，兼有保俶塔和大雁塔的视觉意象。从正方形轴线上看，金茂大厦两边垂直，又似通天丰碑，顶天立地，兼有东岳秦王碑的永恒和乾陵无字碑的丰富。环顾仰望，金茂大厦似塔似碑，形体不断变化，母题不断重复。层层向上收的体形使得它充满中国古塔的神韵。 高 度： 金茂大厦高达420.5米，为中国第二、亚洲第三、世界第五的摩天大楼。 小户型写字楼 甲级写字楼 顶级写字楼 小户型写字楼 甲级写