保利地产上海保利顾村大盘项目营销策划初案.docx

谨呈:上海保利房地产开发有限公司 保利·顾村营销策划初案 保利◎顾村 大盘崛起 前言 2007.7.24 与万科终极PK， 32.4亿震撼拿地！ 40万方恢弘规模！ 大手笔，大气度！ 保利地产， 将以造城者的姿态， 驰骋宝山顾村板块！ 三大问题 三大任务 楼板价（5877元/㎡）高企， 构建大盘核心价值体系？ 如何有效拓展利润空间？ （硬件＋理性） 区位偏僻，如何传播， 形成可持续的市场热点？  提炼一个易于传播、能延展的 主打概念？（软件＋感性） 项目规模庞大，50万方体量 度身定制实操性的 如何有效去化？ “大盘营销战略”！ 构建大盘核心价值体系？ 1 宝山区域解读宝山区域解读 顾村资源解读顾村资源解读 项目价值解读项目价值解读 沧海桑田，宝山初现 三国时……宝山这块土地还在汪洋之中； 西晋、东晋……逐渐形成滩涂； 南北朝……浮现出陆地，渐露头角； 唐代中叶……逐渐成型，渐有人烟； 明代初期……有了沿用至今的名字——宝山 御名“宝山”，永世流传 “宝山”两字，始于明朝永乐10年，当时为给出入长江口的船只导航，明成 祖朱棣下令在长江口南岸东北15里处修筑土山一座，见方高30余丈，土山上建 有烽火台，白天燃烟，夜间点火，作为长江口航海标志。当时这土山虽离海30 里，但视野开阔，目标显著，为海运船舶来往提供了安全保证。从此路经长江 口的船只很少发生搁浅、触礁、翻船等海难事故。这座土山在老百姓的心中成 了消灾避邪的“宝山”。明成祖亲自撰写碑文，把这座土山命名为“宝山”。宝山以此而得名。 经历沧海桑田，终得“宝山”。从无到有，在一座“土山”的标志建筑物建立后，从此发展壮大，揭开宝山历史的篇章。 今天的宝山已经发展成为 ? ? ? ? ? ?  上海的北大门 全国首屈一指的钢铁生产基地 （宝钢） 上海北部物流服务基地 上海能源、水源、副食品生产、供应基地 上海港口集装箱生产和出口基地 上海国际航运中心的重要组成部分 长江 港口集装箱生产 和出口基地 黄浦江 钢铁生产基地 能源供应基地 国际航运中心 物流基地 水源、副食品生 产、供应基地 一直以来，宝山作为上海郊区大型工业区及其配套生活区为定位而发展 。 现在的宝山 未来的宝山 转变 综合功能的、适宜居住的 单一功能的 近郊工业区 现代化城市 制约 优势 区位优势 环境形势严竣 资源优势 土地分割严重 交通优势 产业互动不强 产业优势 城市布局分散 人文优势 三大趋势，助力区域升级 趋势一：以轨道交通为主的大市政交通配套升级 2010年前，宝山将实现区域市政基础设施全覆盖，形成“三线五纵七横”的大市政、大交通格局，沪太路、蕰川路等道路的拓宽工程和轨道交通R1、M3和M7线工程将相继建成。 未来轨道交通17号线和18号线等将纵横贯穿宝山整个区域，形成汶水路站、场中路站、祁连山路站、通河新村站、何家湾站等地下换乘枢纽。 趋势二：商业和商办用地比重将不断增加 随着一大批居住区的建成，商业和办公用地需求将不断增加，今后几年所占的比例将上升到10-15%左右，逐步缩小与中心城区的差距。 趋势三：以打造宝山“绿心”为主的生态环境升级 在“绿心”基础上规划建设“一环五园”为的绿化网络体系。塑造一条由水、绿、生活道路构成的新城市景观轴线，代表了新城的发展方向，串联了从黄浦江畔的老城到西城区和顾村的组合新城；改善宝山地区缺乏一个凝聚的中心的状况 。 未来宝山，潜力无限 下面让我们来看看宝山区未来的居住规划。 宝山未来居住规划 新市镇：罗店镇、罗泾镇、月浦镇、凤凰镇和新民镇。 居民新村：形成罗南、盛桥、圆沙、富民、丰 乐等居住社区、中心村和农村居民 点三种不同类型的居民新村。 宝山新城：市外环与郊环线之间区域，由淞 宝地区、 杨行地区和顾村地区三 中心城片区 个组团构成组合式新城。 城市发展方向：重点培育新城西扩的新城市景观轴， 形成由东、西城区和顾村组团等组成的“组合式”新城 。 未来行政文化中心体现新兴城市功能 月浦板块 罗店板块 东城区板块 西城区板块 顾村板块 共康、泗塘板块 高境、淞南板块 上大板块 未来生态休闲中心 大华板块体现生态人居环境  宝山新城远景规划: 宝山新城由市域外环线——外环切线——郊环线——长江围合而成，由环绕城市“生态绿心”的淞宝地区、杨行地区、顾村地区三组团串联组成，规划形成“一心三片”的空间结构。 ?一心：即城市“生态绿心”。未来 宝山新城中心的核心发展区，也是整个新城的景观塑造区、生态保育区。规划将在其东南侧结合原顾村工业区改造，建设大型体育、文化、商贸及休闲公共中心。 ?三片：即淞宝地区、杨行地区和顾村地区三个组团片区。 宝山区域解读宝山区域解读 顾村资源解读顾村资源解读 项目价值解读项目价值解读 价值点1 价值点1 顾村公园——上海市最大型的生态公园，被誉为