案例分析(0)分解.ppt

案例1:物业管理“管”什么? 2006年4月4日晚10时20分,家住深圳市某山庄3 栋3楼的明某,开着奔驰车从外面回来,走到他住的3栋1楼楼道时,被突然蹿出的两个人绑架到该楼空置的104房间里,明某的家人寻找了一夜,次日凌晨在管理处人员的协助下,在104房间内找到了明某的尸体。 案例1:案情结果 由于刑事犯罪的突发性、不可预见性、隐蔽性和犯罪分子有目的作案，尽管物业管理公司按物业管理合同认真履行义务，也不可能完全避免本案中此类犯罪事件在管理区内的发生，也不必然导致本案损害事实的发生，对犯罪行为造成的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任，认定物业公司不承担赔偿责任。 物业管理公司的基本义务是保障山庄住宅区的物业的合理使用、维护住宅区的公共秩序。 案例1:相关链接（1） 物业管理公司在日常工作中为防范发生安全事故，应采取以下措施： （1）建立严格的安全管理制度，包括保安员责任制、出入登记制度、物品放行制度和巡逻检查制度。保安员应24小时巡查，并存有详尽的巡查记录。 （2）设置闭路电视监控系统，实行封闭或半封闭管理。 案例1:相关链接（2） （3）强化业主用户的安全防范意识。号召用户重视治安防范，做到“群防群治”。 （4）建立紧急救援系统，小区内一方呼救，八方支援。 （5）购买公众责任险并鼓励业主购买保险，在发生事故后，把双方损失都降到最低限度。 （6）强化业主的合同意识，使业主明确物业管理公司权利和义务，从而加强注意业主的自我防范意识。 案例2:弄清业主、开发商、物业管理公司三者关系(1) 胡女士看中了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住两个月后雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水浸湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步，胡女士于是找到物业公司保修。物业管理公司通知原施工单位前来对楼顶重新进行防水处理。胡女士于是对所住的房屋 案例2:弄清业主、开发商、物业管理公司三者关系(2) 有些反感，便和开发商协商要求换房，但双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。 胡女士：因为房屋漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏——开发商造成的，故提出不交纳第二年的物业管理费和供暖费。 案例2:弄清业主、开发商、物业管理公司三者关系(3) 开发商：承认出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是既然已经同意为胡女士调换房屋，则与胡女士之间没有纠纷了。 物业公司：自己及时联系维修房屋，并且房屋存在质量问题也不是物业管理责任，胡女士没有理由不交纳物业管理费和供暖费。 经三方协商，由开发商向物业公司支付了胡女士下半年度的物业管理费，胡女士不再向开发商要求赔偿，同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。 案例2:相关链接 《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或附期限。” 案例3:物业管理必须签订物业服务合同（1） 某物业管理公司新成立不久，与一个小区的业主委员会取得联系，进行对该小区的管理，业主委员会催促物业管理公司与其签订合同，物业管理公司由于刚成立不久，人手较少，业务又不熟悉，没有请有关的法律顾问或律师咨询，嫌合同条款多又麻烦，就说只要你们答应了，双方说定对哪些事项管理就 案例3:物业管理必须签订物业服务合同（2） 行了，没什么解决不了的事情，签不签合同无所谓,这年夏天，狂风暴雨频繁发生，对小区的外部设施和花草树木破坏较大，该物业管理公司在初秋对小区进行了全面整理，令小区恢复了往昔的漂亮整洁的模样，为此，物业管理公司垫付了一大笔钱，后来公司贴出了公告通知业主交纳增加的管理费，业主都对增收的管理费不解，他们认为他们没有委 案例3:物业管理必须签订物业服务合同（3） 托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在每月该交的费用上增交超支的管理费。物业管理公司无根据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？ 业主们拒交管理费，物业公司急了，当初为什么不签订合同呢？最后该物业公司向法院提起诉讼。 案例3:案情结果 人民法院认为：物业管理公司为小区支付的费用，且证明了每笔开支的合理性和正当性，确认物业管理公司是