玉湖山庄全程策划方案计划(比稿胜利稿).docVIP

PAGE PAGE 十 玉湖山庄策划方案 目录部分 前言 市场分析 中山别墅市场简析 项目所处区域分析 竞争对手概述 项目优势分析 项目劣势分析 项目结论 项目定位 市场定位 目标市场定位 目标对象定位 楼盘形象定位 广告语 产品定位 　　　　配套建议 　　　　主推卖点 项目开发建议 品牌 品牌必要性 品牌拓展（项目营销）思路 创新营销手法 价格策略 关于项目补充说明 附项目作品展示　附VI（另附） 结语 玉 湖 山 庄 策 划 方　案 正文部分 前言 继成功地运作“南桂半岛”、“南珠湾”等别墅项目的广告整合后，面临玉湖山庄的推广工作，我们有了更充足的信心，也坚信对于本案我们服务的将更好！ 作为一个房地产广告运营商，基于每一个项目，我们都将持严谨、科学的态度，从项目的原始因素发掘到项目最终整合完毕，我们始终遵循：智慧+客观实际=成功 这一定理，基于此，我们在玉湖山庄项目上，经过多次现场调查观摩和推理论证，作出如下方案： 中山别墅市场纵观—— 目前，中山别墅区大多分布于镇区及城市边缘地带，基于两点考虑：一方面中心区域可开发土地面积较小，不适合别墅项目开发，同时地价也导致开发成本加大，风险大；另一方面源自镇区及市区周边的美好天然环境，适合别墅开发，易以宽广面积营造出私家别墅的尊贵；因此，无论是凯茵新城、傲云峰还是目前的翠林兰溪、碧堤湾畔都以慧眼入驻郊区。 别墅概念演绎：当生态、环保、健康的人居要求日益深入人心，而别墅作为人居最高形态，必然对“天人合一”的理念尽情演绎，生态概念应运而生，然而凯茵新城3000亩生态城市的造城运动、华发生态园的人居论坛，甚至一些小楼盘拥有几棵树、挖上几个小湖也宣称生态，使得生态概念很快泛滥化，项目以“生态”为概念的可识别性渐弱。 然而，地产开发商在真正生态人居追求上，并未放慢前进的脚步，而南区多山、有水的天然美境，以及作为未来极具发展潜力的地理位置，成为众多实力开发商的首选！ 西南区板块简述 西南板块自然环境得天独厚，依山临水，拥有丰富的自然生态资源和日趋便利的交通网络：105国道和外环路的即将开通将拉近这一区域与中心城区的距离。鉴于此板块房地产市场相对空白，而在土地开发成本上拥有大的优势，一时间中海、万科、雅居乐、圣都等纷纷进驻，南区地产兴盛已成事实。 据调查显示，市民对居住要素的关注依次为交通网络、配套设施（市场、学校、医院等）、物业管理和价格等，南区较之东区等开发时间长、配套成熟的区域，还存有一定差距，但南区地产的飞跃必将推动市政等配套的完善，前景十分乐观。 西南区楼市现状： 2003年前，南区是一个楼市匮乏的区域，至雅居乐、中海、万科等入驻后，则摇身变为今天和未来城市重点开发区域。 翠林兰溪： 项目位于即将开通的南环路北侧和规划中翠景南路的西侧，总占地约30万平方米，总户数3000多户，由实力型地产商中海计划四年开发，整个地势倾斜而下，形成半围凹形，区域内自然林木密度不高，将人工营造出一种高贵的南欧山地城邦生活！小区建筑将采用意大利“托斯卡纳”风格，别墅洋房分层而建，迎合了在森林公园建小区的主题。目前，项目的道路、园林等基础设施正在施工建造中。 碧堤湾畔：碧堤湾畔位于南区恒海路侧、岐江东岸，项目占地近200亩，由本土品牌企业雅居乐集团开发，碧堤湾畔集合了雅居乐集团多年来最畅销的独立别墅、排屋别墅以及四联屋别墅户型，属于低密度、纯商住别墅小区。碧堤湾畔注重生态环境建设，把岐江水引入处理后，进入整个小区水景景观，集合打造出西南板块的重头产品。 凯茵新城：由实力型企业雅居乐公司开发，项目占地3000余亩，山势成包围状环绕于天然湖泊与人造湖泊外，形成一种历史传统型的康居宝地，项目设有洋房、高层、和生态别墅三类产品，楼盘注重人居与自然环境、健康与生态的和谐共存，是中山是颇具影响力的楼盘之一，也吸引了许多港澳人士。 华发生态园：作为知名地产开发商，珠海华发股份首次将“生态地产”国际先进理念引入中山，项目开发投资近10亿元，占地约1000亩。美国WATG和斐济亚太建筑设计公司两家国际公司联手担纲华发生态园的规划设计，新加坡贝尔高林景观设计公司及国际知名生态规划专业机构——华瑞德生态工程公司亦应华发之邀同时加盟，共同组成华发生态园开发建设的国际团队，其影响势必广泛！ 城市风景：项目占地500余亩，由万科地产开发，虽然与本项目产品类型不同，但其作为中高端产品，以其品牌知名度，将抢占本案少许客户； 竞争（潜在）对手分析： 翠林兰溪 碧堤湾畔 凯茵新城 华发生态园 理由：1、部分项目由知名地产商开发，影响力大，中山人对其认知度较深； 2、同在一个区域，所涉及的目标群体或目标范围一样，对手将占领相当大的市场需求份额； 3、同类产品的开发，势必加大彼此间的竞争； 项目