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一、经纪与经纪人 （一）经纪 1、概念：经纪是社会经济活动中的一种中介行为，是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的有偿服务活动。 2、基本含义： 经纪活动是一种中介活动 牵线说合，促成交易以营利为目的 佣金 3、作用： 传播经济信息 加速商品流通 优化资源配置 推动市场规范完善 促进社会发展 4、特点 活动范围的广泛性 活动内容的服务性 经纪只提供服务，不直接从事经营。经纪公司的自营买卖不属于经纪行为。 活动地位的居间性 委托人目的的第三主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。 活动目的的有偿性 佣金是经纪人应得的合法收入。 活动责任的确定性 经纪人与委托人之间往往通过签订经纪合同。 活动的非连续性 大多数经纪人与委托人之间无长期固定的合作关系。 5、经纪活动的基本方式 居间：指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并从委托人取得报酬的一种商业行为。 代理：指经纪机构在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 行纪：是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。 6、经纪收入 佣金是经纪收入的基本来源 （1）性质：佣金是经营收入、劳动收入、风险收入的综合体。 （2）分类： 法定佣金 指经纪人从事特定经纪业务时，按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金。 自由佣金 是指经纪人与委托人协商确定的佣金。 区别于回扣 佣金与回扣 佣金以经纪合同为依据，由委托人支付给经纪机构而不是具体经办业务的经纪人员个人。只要经纪合同合法，佣金就是经济机构正大光明的收入。 回扣是由卖方暗中转让给买方具体经办人的一部分让利。收受回扣属于违法行为。 （二）经纪人 1、经纪人概念 《辞海》：“是为买卖双方介绍交易以获取佣金的中间商人”。 经纪人是中介人，也称为居间人，在商业活动中不归属委托人或第三方，完全处于中介地位，并通过其中介服务活动获得相应的报酬。 “牙侩”、“牙人”、“掮客” 从经纪产生的历史看,经纪以商品生产和商品交换为产生和发展的前提。 三次社会大分工： 原始社会后期,人类社会发生了第一次大规模的社会分工, 即畜牧业和农业的分离。 随着生产力的进一步发展, 在父系氏族公社时期, 发生了第二次社会大分工, 即手工业和农业的分离。 随着商品生产的进一步发展, 第三次社会大分工,出现了商业。 经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物,是社会分工的必然结果。 （二）房地产经纪活动的必要性 房地产价格昂贵 房地产不可移动 房地产交易的复杂性 房地产商品自身信息的复杂性 房地产交易价格的复杂性 房地产交易专业信心的复杂性 房地产交易信息的复杂性 （三）房地产经纪的功能定位 有助于房地产市场的活跃和兴旺 有利于房地产行业稳定的持续发展 发展房地产经纪业，有助于住房制度改革的继续深化 能促进人民居住生活水平的提高 能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求 四）房地产经纪服务的内容 房地产经纪服务贯穿于房地产经纪活动的始终，在房地产生产、流通、消费各个环节所提供的服务内容也有所差别。 房地产经纪服务的内容 1、房地产生产环节 服务对象主要是房地产开发者和土地供求者，包括开发房地产的企业，有权出让或转让土地使用权的土地供应者及诸多土地使用权的受让者。 提供的服务： ?为房地产开发商寻找项目用地或投资伙伴； 为房地产开发项目进行可行性分析与研究； 为房地产开发企业提供融资与信贷信息服务； 为房地产开发代办申请手续，代领有关证件； 代办工程招投标事宜、协助选择承建商等。 房地产经纪服务的内容 2、房地产流通环节 服务对象主要是如新商品房存量房的购买者、经营销售者，房地产权交易房屋出租、承租者，差价换房者，房地产抵押者、典当者。 提供的服务： 承担销售策划、广告推介等工作；为房地产开发商代理销售或出租新建商品房；为房屋需求者购买或租赁新建商品房；为存量房地产所有者出售、出租、转让房地产；为存量房地产需求者购买、承租或受让房地产；为房地产产权交换者与差价换房者寻找交换目标和换房对象，组织双方洽谈，帮助双方协议成交，代办申请批准手续，领取有关证件；为房地产抵押、房屋租赁代办抵押登记与税赁备案手续，领取房屋租赁证、抵押贷款登记证件；为购买新房屋者向资金管理中心和商业银行融资，代办抵押贷款手续等。 3、房地产消费环节 代理物业管理．为房地产业主和物业管理公司牵线搭桥，为双方协商物业管理