第二章 房地产估价..pptVIP

入门篇 6. 房地产征收和征用补偿的需要 7. 房地产损害赔偿的需要 8. 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 9. 企业有关经济行为的需要 10. 房地产管理的需要 11. 其他方面的需要 下列房地产不得设定抵押 　　1、权属有争议的房地产； 　　2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地 产； 　　3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其 他建筑物； 　　4、已依法公告列入拆迁范围的房地产； 　　5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制 的房地产； 　　6、依法不得抵押的其他房地产。 最高最佳使用可以用以下三个经济学原理来理解： 1、 收益递增递减原理：可以帮助确定最佳集约度和最佳 规模。 2、均衡原理。以房地产内部各构成要素的组合是否均 衡，来判定是否为最高最佳使用。 它可以帮助我们确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物和土地组合来 讲，建筑物与土地比较，如果过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物 与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用得不到有效发挥，从而降低该 房地产的价值。 3、适合原理：以房地产与其外部环境是否协调，帮助确 定最佳用途。 例 题 1、某总宗房地产的土地面积为300平方米，建筑面积 250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除 重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每 平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价 额。 2、某建筑物的建筑面积5000平方米，坐落的土地面积 为2000平方米，土地价格1500元/平方米，用成本法测算出 的该建筑物的重置价格为1600元/平方米，市场上该类房地 产的正常房地产价格为1800元/平方米，是计算该建筑物的 现值。 最高最佳使用原则在估价报告中的应用： 1、 保持现状前提。现有建筑物应予以保留的条件是：现状房地产的价值大于 新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 2、装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以 装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。其条件是：预计装修改造后房 地产价值的增加大于装修改造费用。 3、转换用途前提。其条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大 于转换用途所需的费用。 4、重新利用前提。认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除现 有建筑后再予以利用为前提进行估价。 5、上述情形的某种组合。  最常见的是2＋3种的组合。 例 题 某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上 200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的 现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用 途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为 1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该 房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并 说明评估时的依据和理由。 1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。900×4＝3600（万元）2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。 1、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为 3000元/㎡；如对进行装修改造，需要费用为1500 元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值 为4000元/㎡。试判断该房地产估价的前提。 一、单选题 1、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（ ） A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大 B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性 C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性 2、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。 A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法 3、某城市市区有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且 销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。 现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。 A、工业厂房 B、工业用地 C、商品住宅