镇江红豆_荷花塘项目前期定位概念策划_103p_xxxx年_上实顾问.ppt

镇江市从城市面积、人口结构等诸多城市发展因素上来分析，在沪宁线上排在最后，市区常住人口60万左右，人口导入能力相对较差，对房地产的发展有一定的制约因素。 镇江2008年底户籍总人口270万，江苏省内倒数第一 非农业人口110万，比例为40％ 市区人口100万，其中非农业人口60万，包含了丹徒区在内 外来流动人口，2007年统计市区10万左右，2006年11月1日第五次人口普查镇江全市常住外来人口23万，外来人口比例为9％ 镇江依靠长三角大的交通体系，但从区位和对外交通显示有边缘化危险。受上海和南京的辐射能力较弱。 镇江对外快速交通主要依赖沪宁高速公路和沪宁铁路，润扬大桥维系和江北的交通联系； 和沪宁线其它城市相比，镇江对外交通状况最差：主城区距离沪宁高速公路最远（15公里）；城际间高速公路数量不足；无锡民航机场启用后，镇江也是启用航空港最不便利的城市；和苏北的联系在润扬大桥贯通后也只能改善到区域平均水平偏上；和浙江联系也最不便利。 工业比重相对较高，有一定的基础；由于缺乏新的经济增长点，和先进城市差距将进一步加大；可发展的空间相对较大。 在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一 在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快，尤其是高铁的开通，在与周边城市的关系更密切。 “宁镇地铁”2012年前开建，真正实现南京都市圈“半小时通达” 在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设； “宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。 古城镇江，历史文化气息浓郁，著名的三山景区和现代工业、江苏大学都成为对镇江的第一印象 ，具有浓郁的历史文化气息。 　　2005年，ART DECO这个词语在上海的建筑领域内将变得空前的热门。 上海大厦、和平饭店、衡山饭店、武康大厦这一批建筑均是上海早期的ART DECO风格代表建筑。 然而这一轮ART DECO的建筑风潮的热度甚至要超过20年代的那次，有人做了一个不完全的统计，目前包括上海绿地、和记黄浦、泰江置业、上海置业、华润等20家左右的开发商研究并且营造ART DECO风格的建筑群。 ART DECO归来在居住 上海最经典的装饰艺术风格—ART DECO 建筑属外滩建筑群； 新兴住宅使用概念的如，地杰国际城、绿地·威廉、绿洲·雅宾利花园等 成功点：在于利用ART DECO 的概念，利于推广并在市场上产生口碑宣传；产品线条优美优雅，尤其是绿洲雅宾利和地杰国际城1期在立面颜色上结合新古典主义，用深咖啡色的色调，沉稳大气，挺拔感强，取得了较大的成功； 不足点：目前这些项目为了减少在成本上投入，并没有完全表现风格特性，简单的用基本线条勾勒和底部局部艺术化处理，不如101大厦结合的完美和深入。 Project Position 功能策划篇 案例分析 ART DECO风格立面目前在公建上作的较好，但在居住产品上的案例虽开发销售很成功，在产品的设计和风格使用上普遍没达到理想的效果。 Project Position 功能策划篇 建筑风格建议 本项目整体立面以ART DECO装饰艺术风格为主体，融荷叶、荷花、莲蓬等元素于建筑，浑然一体，形成独特的文化建筑 从本项目实际上考虑，应在建筑上将项目文化资源最大化的利用，让建筑与景观、与地块文化充分的融合、浑然一体； 建议考虑使用国际装饰艺术风格—ART DECO ，装饰元素采用本地块独有的和文化元素，既有独特性又有差异性，竞品很难模仿。 在建筑细节，用荷元素装饰，形成独具特色的装饰艺术风格，夜晚辅以灯光点缀，凸显亮点。将社区的文化点亮镇江。 Project Position 功能策划篇 建筑细节 Project Position 功能策划篇 新古典风格赏析 Project Position 功能策划篇 用地分析 一期规划占地面积约73370平米（约110亩） 规划容积率为1.6 规划开发建筑面积约11.7万平米； 荷花塘水域面积约1.9343万平米，占开发面积26% 可用地面积5.4027平米 除去水域面积，净地容积率约2.17 如果水域面积缩减至15%，约1.1万平米 用地面积约6.237万平米.净地容积率约为1.88 用地指标分析 一期土地现状计算，由于水域面积占用地面积的26%，迫使净用地的容积率达到2 .17，如果将水域面积缩减到用地面积的15%，则净用地面积的容积率为1.88，基本能满足50米限高要求和景观的保护 Project Position 功能策划篇 规划分析 1、主入口：南侧出行比较便利； 2、商业：由于项目临主干道中山路和和平路，可在沿路做2-3层商