浙江湖州项目[2号地块]定位策划跟投资分析解析_91ppt_上实.ppt

未来城市“东拓”后的核心区域 ；西山和西山漾将建设为区域标志性景观节点，外部自然环境优越；项目区域临近未来区政府及中央商务区；闹中取静，有利于营造高品质物业的幽雅环境。 市场基础：区域处于开发先导期，人气与配套基本空白，市场基础短缺； 区位条件：景观与生态条件充裕，但昭示性与通达性不足； 土地性质：属商业用地，使用功能受到限制，无法开发对区位要求相对较低的住宅产品； 政府导向：政府要求先行启动该地块的开发，并要求向高星级宾馆方向发展； 企业期望：上实期望从区域集成开发的高度，打造区域品牌与品质，同时要求取得效益与资金平衡。 产品建议 整体布局 市场客户分析 销售周期分析 价格定位 陆、联排别墅定位分析 * 1、产品建议 前后进深相加在8－12M左右，占地面积在200㎡左右（含一层占地） 花园 25－45㎡，根据房型面积可以增设家庭活动室、或者茶室 客厅 尽量将二者设计在同一空间，保证功能的完整性不被破坏 餐厅、厨房 30－45㎡左右（包括卧室、主卫、衣帽间及书房），设置在三楼，以保证私密性需要 主卧 根据房型面积大小设置2－3个，考虑到三代居住需要，应设置老人房 客卧 一楼1个，二楼1－2个；并且设有洗衣房的功能 次卫 增加窗户数量或者增大窗户，如外飘窗设计，开阔空间和采光面 窗户 阳台建议朝南，以满足晾晒衣物的需要；露台在二、三层均设，主要是联体别墅对于采光需要较多，三楼设置大露台，并且进行分割，一部分为主卧露台，一部分为公共大花园露台， 阳台、露台 根据别墅产品的要求和市场上客户的接受程度看，不同的面积，面宽设计一般为5.5－8M，进深控制在13M内 面宽、进深 考虑到别墅居住的方便和舒适性，建议楼层控制在不超过三层，可以附加半地下室 楼层 地下室为2.2M；一层高度3.2M左右；二层高度2.8 M左右；三层高度2.8M左右 层高 设置建议 2、市场客户分析 40% 60% 2009年 20% 80% 2008年 10%以内 90%以上 2007年以前 外来客户比例 本地客户比例 时间 数据来源：根据项目组2007年8月在湖州的市场调研预估 3、销售周期分析 预测1年半左右 32，000平方米 本项目花园洋房 1年零3个月 180，000平方米 城市之心 1年半 27，000平方米 华海园 3年 400，000平方米 （体量巨大） 升华·余家漾 1年半 41，000平方米 阳光水岸 1年 70，350平方米 生活广场 周期 规模 项目 数据来源：根据项目组2007年8月在湖州的市场调研预估 4、价格定位 联排别墅价格价格增长预估 随着湖州迎来一个新的经济增长高峰时段，我们认为高档住宅的需求将会呈现出几何级数的增长，尤其是外来投资者的大量涌入，将大幅度的拉升其销售价值。 20%以上 2009 随着高速公路的开通，高档住宅作为稀缺资源，其价值将会得到进一步的发掘，我们仍然乐观的预计其将会保持高速增长。 16%以上 2008 我们预计高档住宅今年应该有恢复性的增长，其增幅应该高于普通住宅。 14%以上 2007 受当时的宏观调控政策影响，高档住宅的增长幅度明显低于普通住宅的增长幅度。 3%以上 2006 当年的高档住宅增长幅度明显高于普通住宅增长幅度。 14.0% 2005 情况说明 年增长率 时间 数据来源：根据项目组2007年8月在湖州的市场调研以及《湖州2006年统计年鉴》预估 由此我们推算： 16，000元／平方米 20%以上 2009年 13，500元／平方米 16%以上 2008年 11，500元／平方米 14%以上 2007年 10，000元／平方米 3%以上 2006年 价格趋势 年增长率 时间 据此认为，二号地块的花园洋房项目定位于高端住宅市场，在2009年进入正式销售期后的市场价格应不低于当地联排别墅的2009年预期平均价格水平，即单价16，000元／平方米左右。 4、价格定位 我们的设想 Assumption of us 营造协作和交流的办公主题——企业会馆 创造一个新城市地标——五星精品酒店 将生态和人文有效结合——联排别墅 5、产品定位依据 6、产品概念 竹意贯穿 水巷 企业会所 联排别墅 五星级酒店 禅意竹林 7、产品的组合构想 满足容积率总体不高于0.8的前提下，可实现多种产品的组合，根据与上实地产各部门多次论证讨论，并达成共识，我们选择0.5以下和0.7以下作为除酒店外其他产品类型的容积率发展方向 组合二：0.9--1.0左右的花园洋房 组合一：0.8左右的叠加别墅 叠加/花园洋房 0.8 －1.0左右 五星级酒店 < 2.0 0.7容积率多联体别墅 联体别墅 < 0.7以下 1.5容积率的3层的竹主题精品酒店 0.45容积率的顶级高端别墅 产品组合安排 独栋