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京华城中城营销划报告 第二部分 规划篇 1、对于京华城中城整体规划以及 2 期产品开发模式的思考 以商业价值为主导，以景观价值为主线的开发模式，让景观建筑为房地产增值 1．1、新大盘开发模式 新大盘模式就是一种摒弃了以前我们使用过的来自于千人规划指标的、做封闭社区的、做纯居住大盘的模式，而是转变过来使用一种具 京华城中城营销划报告 有城市的观念、发展的观念、松散的观念和开放的观念，这些新思维模式来开发新的大盘。新大盘要想与城市完全融合在一起，就必须保持高度的开放性，只有开放才能融合，只有开放的系统才能进行相应的新陈代谢。 1．2、创造平衡、协同、持续生长、不断完善的新市镇社区机能 大盘不是小盘的简单放大。大盘开发中存在最主要的问题是：将小型房地产项目的开发模式用于大盘，而没有顾及由于建设规模变化 而导致的配套、就业、交通、区域活力、区域生命力，以至于区域竞争力形成等等方面所产生的质的变化。 在设计大盘配套时，必须按照城市的商业发展规划，结合区域的商业区位优势，从而找到发展新大盘“开放式配套”的合理模式。 对于大盘项目开发，也不能仅仅关注与城市功能的互补，其区域内部不同功能的有机融合，也是创造区域活力的重要手段。同时对于大 盘核心区域也应当形成一个商业、娱乐、文化活动集中，环境品质优良，能够聚集更多人的活动的中心。 按照目前最近的住宅规划理论，新市镇规划模式与街区规划模式是最为人性化的社区发展模式。 新市镇的发展过程是一种逐渐生长衍化的过程，不仅仅是建筑的简单叠加而形成的，其真正的成功在于其建造、生长、发展过程的每个 阶段中都能够很好地在住宅与公共建筑、商业、公共空间、市镇中心与次中心之间保持平衡。 本案在开发过程中，先期开发了资源最大化的一期二期，容易为后期远离资源核心区的住宅组团留下隐患，如何统筹兼顾，让项目价值 随着销售的进程不断增强，需要我们提前考虑的。 1．3、调整后期规划，适应市场，最大限度挖掘三大景观价值区价值，为整体价值提升提供支撑 京华城中城营销划报告 ■□ 万科在南京从金色家园得到启示，光明城市不惜耗费巨资人工打造 20000 平米美泉湖，为的是在河西奥体板块激烈的市场竞争中寻 求差异化竞争。为此，光明城市几乎所有户型都设计到能够看到湖景。 本案 3500 平米中心湖，40 万平米中央水景公园，300 亩爱琴湖让亲水生活大放异彩。本案可以从此得到更多启发。 遵循让最优的景观为最贵的房子享有，最大的景观为最多的居民服务的原则，本案目前的三大景观价值区价值应该被更好的挖掘， 后期开发产品应该充分考虑景观价值的渐进梯度，如此才能实现价值和利润的最大化。 ■□ 造成景观没有发挥最大价值的根本原因是规划没有形成错落有致的空间布局、景观的边缘周长较小与住宅接触面较少，两大景观区形状过于规整。 ■□ 建筑布局整体规划以中央水景公园为中心 为充分合理运用水资源，保证其自然景观不至因建筑而受到影响和破坏，建议在二期后面的开发中，将组团作整体考虑，依照沿湖岸 线别墅——花园洋房——多层——小高层——高层的建筑形态，向后建筑层数逐步增高，间隔分布，互相错位，形成错落有序的滨水视觉空 间，与斜向的天际轮廓线，让更多的住宅能够观景、望水，让湖水的清新凉爽悄然蔓延。将水视为一种积极的景观因素，让水岸风情与建筑 完美结合。最大程度地保障小区的住户享有良好的景观视野，也使整个小区的线条因起伏而柔和流畅。多个组团水溪经由中央公园通达整个 园区，形成亲水住宅区、近水住宅区、观水住宅区几大不同价值层次区域，洗尽喧嚣、健康心身，得水者为上，在纯粹的水趣空间里，尊崇 感无限。傍水而居，生活写意超然，水岸漫步，惬意、舒畅。 京华城中城营销划报告 ■□ 湖面及岸线改造 水体资源是项目的特色。为了充分利用水面资源，在结合建筑形式的同时，对水面轮廓进行改造。局部拓宽和挖进，并整理邻水界面，以加大湖岸线总长度各景观上的调整，以利景观设计和建筑设计的要求。 建议将中央水景公园的水系延伸入住宅组团，让更多的住宅临水、观水。以水的个性融入水岸都市的尊荣，释放生活激情。追求高品质生活的人们都懂得去欣赏水与建筑物自然、和谐结合的建筑艺术，并为她的魅力所诱惑。 1．4、建议强调休闲价值及参与性的水岸景观社区 ■□ 建设自然、健康、亲切的参与性景观社区 京华城中城营销划报告 水岸都市住宅除了亲水景观之外，内部规划上更强调休闲价值。在社区里营造大水景，和城市空间的水景营造有不一样的处理方法。城市空间水景 可能更强调尺度的壮观，音乐喷泉也好，轴线也好，强调雕塑效果和气派。但社区水景应 该强调休闲性。休闲性从何而来？ 首先要处理好植物和水景的关系。景观设计必须关注泊岸、步道，平台和水之间的关系。 本案规划三大主题公园景观——3500 平米中心湖景、中央水景公园与 300 亩爱琴湖