第十一章 城市内部地域结构..ppt

第十一章 城市内部地域结构 第一节 城市地域结构模式 第二节 城市中心商务区 第三节 城市开发区 第四节 城中村 第一节 城市地域结构模式 均质性与均质地域 三种地域结构模式 同心圆模式的地租理论解释 赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)等 土地的经济地租是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。 经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地的生产力之差。最差条件的土地经济地租为零。 以城市商业为例，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中心商业区一段距离之后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有作商业用途的价值，其经济地租为零，中间地段所产生的经济地租介于两者之间 由于不同的功能所要求的交通条件不同，在完全竞争的条件下，每一功能即每一土地利用区所产生的经济地租递减曲线是不同的 1、距市中心越近，地租越高，由市中心向外，地租随着距离的增加而递减。商业、住宅和工业的付租能力随空间的变化呈现出不同的趋势。 2、OA可能成为中心商业区，AB可能成为工业及批发业区，BC可能成为多层住宅区，CD可能成为独立平房区。 实际上，城市内部空间结构并非完全按照这一经济规律呈现，而是更具复杂性。 交通线的影响 城市土地利用三模式的发展： 1、曼的模式 曼(Manna)提出了一个典型的英国中等城市的模式。 该模式是伯吉斯和霍伊特两模式的综合 由于英国位于西风带，城市的西部为上风带，多为高级住宅所占有，而城市的东部为下风带，工业和贫民多被迫于此。 2、麦基发展中国家模式 麦基(Mcgee)的模式在殖民地和发展中国家城市的应用。 由于这些地区存在着二元经济，所以有两组不同的商业中心。其一为西式商业中心，其形态和西方城市的中心商业区相仿。以国际贸易为主，零售商店出售的也以进口高档货为多。另一类为外来移民的商业中心，从事当地的货品买卖为主。 介于其间的是混合性土地利用，工商业住宅兼有，互相混杂。 3、垂直模式 所有上述模式都是平面的，忽视了城市的垂直差异。以易达性和付租能力来衡量，中心商业区的底层无疑是城市最有吸引力和最易到达的地方，所以在中心商业区的低层往往为付租能力最高的零售业所占用。其上层可能为专业性服务业，再上层却不能排除用于住宅的可能。 CBD特征 1、高可达性。可达性是CBD最基本的特征，包括交通和信息两方面的可达性。 CBD内交通用地面积大，具有城市和区域中最发达地内部和外部交通联系，交通连接在三维空间展开，形成一个便捷的交通网络，能给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会。与此同时，CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的。 东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%，纽约曼哈顿更达到37.5%，便捷的交通网络使CBD人流、车流量最大。 在纽约、伦敦或旧金山，平均每个市民每年接受1亿条有意义的信息，是发展中国家大城市平均数的100倍。 2、高地价。 由于用地紧张，CBD的楼价、地价在城市的内部或者区域内是最高的，是城市地价峰值点所在。其中，商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务(economic service)和大公司总部、政府各部等管理性服务(administrative seivice)的用地价格或租金，以围绕峰值地价交叉点的用地地价和租金为最高。 3、高密度。主要包括有四层含义： （1）建筑密度高，形成高楼林立的景观。密集的摩天大楼使CBD成为城市形象的载体之一。 （2）人流密度大，昼夜人口差别大。CBD内人流高度密集，一个大厦内可能集中几万人办公。 “9.11”前纽约世贸中心每天就有14万人进出，伦敦CBD白天人口达到150万人，夜晚则不足4万人。昼夜间人口数量变化大，又是甚至达到十几倍到几十倍。 （3）商务空间高度聚积。 （4）第三产业高度密集。第三产业高度聚积是CBD的核心特征，代表了当今时代最先进、最发达的第三产业，如金融、保险、证券、中介、会计等集中在CBD。 纽约CBD中80%以上的从业者在第三产业工作，其中在公司总部就业的比例为54%。同时CBD内部也有行业分区，同行业在空间上相对集中。例如华尔街主要是金融机构，而法院周围则是律师行很房地产公司集中的地区。行业分区是CBD特有的现象，在城市中其他地区则不明显。 4、动态性。 CBD的动态性是指其功能结构在不断变化，位置也在不断迁移。由于CBD的本质特征是集聚城市发展阶段的最高级别的产业，因此，城市最高级别的产业中心及未来的CBD。 5、经济性。 CBD是区域、城市的经济枢纽。在市场经济条件下，经济的控制力往往集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司集中的地区，从而使CBD成为经济枢纽机构的集中地。 6、提供集中的高层次服务。 高中心性和高可达性使CBD能够提供的商务、金融、商业、