碧云中惠项目策划书.docxVIP

一、 项目分析 1、 概述 本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与 纬四路交汇口东北地块。本项目共为 3 栋楼，其中 A 楼为 28 层，B1、 B2 为 19 层，A、B 均有 2 层裙楼。 项目于 1994 年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并 根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公 寓式办公楼的功能要求。 本项目现已经主体封顶，预计年底可以交付使用。总建筑面积为 84013.16 平方米，设计停车位为 258 个，发展商将预留 A 楼 26-28F， 楼层 A 楼 B1 楼 B2 楼 合计 地下一层 1901 6297 8198 1F 1812 1585 769 8652 2F 1901 2585 1148（3-21F） 1274（3-16F） 721（3-16F） 标准层 63100 1100（22-28F） 1205（17-19F） 681（17-19F） 屋顶设备层 262 190 72 524 总套数 523 276 204 1003 共三层，总计 3300 平方米，因此可以销售 943 套，面积 59800 平方 米。 1 2、 优势 本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属 于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比比 皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、 SHARP 等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此 类群体消费能力强、消费欲望高。 其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产 权式商务酒店，因此是一个市场空白点。 第三是交通便捷。环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路， 南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有 3 公里，与陆家嘴 金融贸易区约为 9 公里，到外高桥保税区约 10 公里。到浦东机场与 虹桥机场均很方便。虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力。 第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘基本上 可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。 3、 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区 内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超 市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施。 其次由于是中断过的房产项目（即为烂尾楼），中断过的项目对 消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售。 再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限 2 仅余 40 年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。 从规划的角度来说，B1、B2 楼与 A 楼的楼间距过小，因此直接影响到 B1、B2 的采光问题。尤其是 B2 楼的采光问题严重。其次 B1 楼户型有问题，按照项目介绍中描述，B1 楼户型有 122 平方米、145平方米、148 平方米、156 平方米、157 平方米、184 平方米，大面积户型，其套数占整个项目套数为 7.9%。但是平面层没有体现出，关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。 关于这个问题如果确认存在，必须考虑不均衡户型将导致产品定位与目标消费者定位的错乱，导致销售推广的复杂而引发销售成本提高， 而该物业的性质为商业用地，因此在销售中首付款必须在 40%以 上，以本项目平均面积为 63 平方米，如果均价为 8000 元，首付款基 本上在 20 万以上。20 万对于投资客相对来说比较容易处理，但是对 于自用客来说，将产生较大的抗性。 4、 威胁 威胁首先来于其项目东侧的科德电子信息楼，其次是碧云社区 （一个改善与享受型的社区）内销售房产。 科德电子信息楼是一个定位杂乱的项目，其定位为一个商业、办 公、产权式商务酒店三者相结合的综合楼。但是根据市场调研，其销 售价格可能在 7500 元/平方米的层面上，对于碧云中惠项目销售价格 3 的提升将造成一定束缚。 碧云社区中的房产基本上是改善型与享受型的项目。虽然本项目 与之定位错位，但是作为成熟的大型社区，与金桥开发区不远，并且 金桥项目潜在的购买（使用）群体——青年白领与企业管理层人员对 于生活品质要求相对比较高，因此对于本项目具有一定威胁。 5、 机会 对于本项目来说，最大的机会是抓住金桥开发区内青年白领与 企业管理层人员，无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目 的要把握好的群体。 对于投资客来说，此类群体基本上是房产的使用者，直接影响投 资本项目的收益率。而对于自用客来说，基本上围绕在金桥工作的青 年白领与企业管理层人员范围内。所以本项目的最大机会是抓住金桥 开发区内青年白领与企业管理层人员。 其次应该把握与金桥开发区做配套的厂家，该类厂家往往都会在 上海设立办事处，如果将其挖掘过来，由于