广州保利石楼项目营销策划报告.pptxVIP

1地块属性——对地块价值属性的剖析莲花山高尔夫球场砺江地铁四号线狮子洋 莲花山莲花山客运站石楼镇政府市桥市区番愚人民政府10号线石基站12号线海洋公园番愚广场亚运村清河东路项目印象1：广州新城亚运板块/番禺非热点区域石楼区位：广州市番禺区石楼镇镇政府对面广州新城亚运板块项目周边配套：生活配套：民润超级市场、润联超级市场、得宝超级市场、石楼市场、海鲜干货品教育配套：石楼中心幼儿园、中心小学、石楼一中、二中、海鸥中学交通：未来二条地铁线离项目较近。目前主要是四号线的石基站，但与本项目仍有一定距离。从化区花都区萝岗区增城区白云区越秀区天河区荔湾区黄埔区海珠区番禺区项目印象2：中小规模/中小户型/现代风格多层电梯洋房规划用地面积53994平米总建筑面积134007平米商业面积1938平米容积率1.92注：根据开发商提供的资料，初步统计。因资料提供不全，因此可能存在一定偏差。面积区间比例77-80平米28%97平米48%129-132平米20%168平米4%项目印象3：07年高价拿地，要求至少6500元/平米才能保本2009年6月中旬2009年7-8月2010年上半年项目南区推出销售项目北区推出销售中心园林、售楼处到位项目周边在售楼盘价格情况：项目背景——1、07年高价拿地，预计单价至少在6500元/平米（毛坯）才能保本；2、目前该片区的楼盘价格在4000多元/平米。项目名称价格莲花湾畔尾盘大户型在售4200元/平米 映蝶蓝湾4600-4800元/平米针对开发商提出的问题，本次报告主要解决以下问题：1、保利首次进入番禺市场，面对陌生市场，客户是谁？2、如何从竞争中突围，实现高价？3、本项目的形象定位，案名确定？4、系统的营销解决方案？2关于客户——本项目的客户到底是谁？整体市场表现——09年市场成交量回暖信号明显，其中番禺的表现的尤其突出。2009年1-3月成交面积前三位的是番禺、白云、花都。可以看到，除黄埔区外，各区的成交量同比均有所增长，特别是外围区域的番禺、花都成交面积大幅回升是全市成交回暖的主要动力。整体市场表现——价格经08年的大幅调整后，外围的一线区域价格稳定在6000-8000元左右，其中番禺的价格略高从2009年一季度各区商品住宅成交均价同比增减看，中心区的成交均价坚挺，外围区域下调幅度较大。其中传统老城区的荔湾、越秀和海珠区的成交均价同比有所上升，天河区则有轻微下降；其余各区的商品住宅成交均价同比下降幅度较大，黄埔、番禺、花都、南沙和罗岗区商品住宅成交均价同比降幅在20%-45%之间，其中罗岗区成交均价降幅大主要受限价房成交增多的影响。作为刚性需求旺盛的番禺，其客户按区域特征来看进行分类：广州南部区域客户广州系客户大学城老师客户市桥及镇区的原居民市桥及其周边镇区客户番禺的新广人Ａ广州系客户——广州南部区域客户从数量上来看，常住人口约250-300万，数量大海珠区：位于广州市中部，面积90.45平方公里，常住人口143.8万人。龙沙（中国）投资有限公司、宝钢广东钢铁集团、广州索迪斯管理服务有限公司（世界500强投资）、保利房地产（集团）股份有限公司和广东振威国展展览有限公司等180多家现代服务业和总部企业落户琶洲地区。就业人口61.4万人天河区黄埔区海珠区天河区：常住人口约110万人，07-08年连续2年GDP名列广州第一。环天河体育中心吸引了美国宝洁、日本伊藤忠、韩国三星等大量实力雄厚的外资企业。珠江新城预计2010年基本成熟，共39栋写字楼，规划就业人口18万人。番禺区黄埔区：常住人口约20万，主要依托港口发展，拥有许多现代化工业企业，如广州本田汽车厂、广东太古可口可乐公司、七喜电脑有限公司、广州文冲船厂、广州珠江钢铁公司等。广州系客户——广州南部区域客户从通勤时间和成本来来看，海珠区到本项目的可能性最高从天河出发到本项目：时间50分钟以上，费用10元/20元以上自驾车：线路1: 天河城—华南快速干线/新光快速干线—金山大道—石化公路—莲港大道——石清公路（华南快线15元新光快线5元）38公里 50分钟线路2：天河城—黄埔大道—黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石清路（黄埔大桥30元，南沙港快线10元）35公里50分钟公共交通：番禺广场——天河北费用7元，时间25-30分钟（包括换乘）转莲花山线33站，60分钟，费用4元；石碁——天河北费用7元，时间45-60分钟（包括换乘），再转楼巴从海珠出发到本项目：时间30分钟左右，费用10元左右自驾车：琶洲地铁站—新港东路—科韵路—南沙港快速路—清河路—石清路（南沙港快线10元）（27公里）30-40分钟地铁：2号线琶洲站—万盛围转4号线—石碁，再转楼巴，费用6元以上，时间约25-30分钟从黄浦出发到本项目：时间40分钟左右，费用40元左右自驾车：黄埔大桥—南沙港快线—清河路—石