目标成放本制定讲义.pptVIP

目标成本制定 目标成本的制定是成本控制的基础和依据 合同预算部 唐宇清 2008.10.31 目标成本的制定是成本控制的基础和依据 其测算依据项目的不同时期而有所不同 项目的成本测算分类 结论 从这张表中我们可以清晰地看出，在拿地之前及之后都必须对项目进行测算 通过测算我们就可以作出一些判断 在拿地做项目之前，进行成本测算是非常必要也是必须做的 各个阶段的关系 前一阶段均是后一阶段的约束条件 后一阶段均是前一阶段的修正与补充 如后一阶段测算要突破前一阶段成本目标，必须经过专门的程序 拿到地后如何才能取得合理的利润？ 为了回答上述问题，需要制定项目的目标成本 为什么制定目标成本就能回答这个问题？ 一、为什么要制定项目的目标成本？ 有了目标才能谈控制，才能进行评价是否已经达到我们的预想，没有目标，控制的结果就无法评价，更无法进行比较。 比较是需要参照物的 从项目本身的角度：我们可以理解为 是项目盈利的理论基础（通过测算，才能预知我们做项目到底是亏还是赚，赚多少？赔多少？） 是项目管理人员执行的依据 是进行项目成本后评估的参照 二、项目目标成本的制定依据？ 1、项目可售面积 2、项目预测销售价格 3、公司的利润率要求 ∑ 售价* ∑可售面积—确定预计利润=项目全部成本 目标成本应在什么阶段制定？ 在各个阶段都需要制定目标成本 今天所说目标成本是指可实施的目标成本，我们认为应该在规划方案完成，布品决策会完成之后 确认了各项具体的指标数据，同时对重要材料进行了确认 说的更清楚一些，就是： 理由 布品决策与成本测算是相辅相成的，没有布品决策，成本测算就缺乏依据，更谈不上实施， 反之，没有成本作为控制的依托，布品决策就失去了赖以生存的价格基础，同样也是不可行的，举例： 上河名居样板区园林工程 经过论证： 我们花费了很大的财力、物力、人力建造的中心花园环境并没有对销售带来促进，也没有提升产品的价格，从营销的角度分析，在该地区买房的客户是属于价格敏感型的，对环境的品质并没有过高的要求 结论 应降低园林工程的造价 降低多少，以满足营销的基本要求为准 什么叫营销的基本要求： 就是不发生违约 举这个例子发生的时间不是很恰当，测算有点滞后，但却能说明问题，成本的确认要以客户的需要并能为之买单为导向，如不能认可并为之付出更多金钱，则提供最基本的需要或满足强制性规范要求即可 变更的原因 我们是企业，不是公益部门或福利单位 盈利是我们生存的基础 过多的提供超值服务，可能会消减市场盈利能力，甚至亏损 三、如何制定项目的目标成本呢？ 需要对项目的成本组成进行分析 经过分析，我们认为可以把成本分为三大类十二项： 三大类： （一）工程成本（有8项） （二）期间费用（有3项） （三）营业税金及附加 （一）工程成本 1、土地成本 2、前期成本 3、主体工程建筑成本 4、主体工程安装成本 5、红线内市政成本 6、园林环境成本 7、配套设施成本 8、开发间接费（成本） （二）期间费用 1、管理费用 2、财务费用 3、销售费用（此项也可以单独列项） （三）营业税金及附加 这里确定的方法和标准可能和教科书上说的有所不同，关键是要把项目开发发生的全部费用都要包含在内。以上所列的均是大项，建设过程中发生的费用都可以列入到上述12项费用中。 下面做具体分析 作为项目而言,首当其冲的,就是对项目的建安成本进行测算 建安成本的测算是核心 项目销售要以此为依托进行 从上面的图示可以看出，除土地成本外，建安所占工程总投资的比例是最大的 对其测算的准确与否直接影响成本控制与工程盈利水平 包括内容 因而，需对工程项目按建筑与安装分别进行测算： 主体建筑工程费 制定目标成本的原则，通常遵循2、8原则，就是将对工程造价影响大的，实际操作易于控制的项目，在目标成本里得以明确体现，具体说，就是： 1、基础工程 2、结构工程 3、粗装修工程 4、门窗工程 5、外装及公共部位装修工程 6、室内装修工程等的成本进行重点监控 基础工程 土方工程 降水工程 桩基工程 护坡工程等 土方工程 可以按楼座基底面积乘以挖深+放坡进行测算 降水工程 可按楼座基底面积进行测算 桩基及护坡工程 可按楼座基底面积进行测算 结构工程 结构工程测算目标制定 钢筋及混凝土含量，钢筋的含量对成本的影响巨大 装修工程 可以分为外装修\门窗\室内装修、公共部位装修等 外装修主要包