房地产项目(场地)方案设计.docVIP

1房地产项目（场地）方案设计 1.1规划设计条件 金科该项目位于重庆市北部新区，照母山片区黄桷水库板块。处于金山大道与金州大道交叉口的东北侧。 性质 占地面积（万方） 容积率 建筑规模（万方） 四至 宗地1 商住混用 15（住：商=7.5:7.5） 住：2.5 商：4.0 住：19 商：30 南侧以金州大道的道路红线为界，其余三侧均以二级道路的道路红线为界 宗地2 二类居住 16.7 2.5 42 宗地均以二级道路的道路红线为界 宗地3 二类居住 9.8 2.5 25 西侧以金山大道的道路红线为界，南侧以金州大道的道路红线为界，北侧和东侧以地块之间的二级公路的道路红线为界 总计 41.5 住：86 商：30 备注：86万方的居住区内还包括7万方的社区商业配套 根据《重庆市城市规划管理技术规定》第二十三条规定，金山大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离7m；金州大道的道路红线宽度60m，要求建筑后退红线的最小距离为7m；二级公路的道路红线宽度16m，要求建筑后退红线的最小距离为3m。根据《重庆市城市规划管理技术规定》第五条规定，居住为主要用地性质并与其他性质混合布局的用地，建筑计容建筑面积不得大于总计容建筑面积的70%。 1.2用地现状分析 1.2.1周围环境 基地位于金州大道与金山大道交叉区域，也是未来北部新区的核心区域。基地西、南两侧紧邻金山大道、金州大道，场地靠近这两侧部分的噪声会比较大。金州大道南侧和金山大道的西侧均为大型的居住社区。场地北面紧邻香港置地的商业和别墅社区，环境安静，并有黄桷水库，具有较好的实现景观条件。场地的北面除了紧邻居住社区外，将有一小学入驻。场地的东面偏南部分为香港置地的大型商业。目前这些项目都在建，需要一定的时间才能成熟。 1.2.2场地内部 三块地均为农耕用地，并无制约规划布局的不良因素。项目原先地形为浅丘，将由于该项目为新建项目，场地地形经过平整后地势平缓，因此布局安排的灵活性较大。 1.3场地使用分析 1.3.1工程项目性质 该工程项目建设为新建项目，项目的类型是居住类。主要依据的规范及标准有《建筑设计防火规范》GB50016—2006、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（2005年版）、《民用建筑设计通则》GB50352—2005、《城市居住区规划设计规范》GB50180—93（2002年版）等。 1.3.2规模 集中商业规模30万方，居住区的底层商业7万方。居住建筑规模为79万方，根据定位，其中洋房32万方，高层47万方。预计未来的社区人口将达到25000人。 1.3.3功能内容组成 居住社区的主要功能为居住，优秀的社区能为为业主提供安全、便利、舒适的居住环境。基于安全、便利以及舒适的需求，小区功能内容组成包括住宅、车库、社区会所、公用服务设施等各类建筑，以及景观庭院、停车场、运动场等室外空间设施。 1.3.4使用者需求分析 社区活动的主要人群是社区业主，应满足他们居住、休憩、运动、购物的场所需求。分析小区业主的活动规律，主要活动时间，以及特定时间的主要活动人群等，以更好的满足小区各个年龄段业主的生活便利需求。通常在工作日的上班时间出小区的人流较大，上班时间退休的老年业主喜欢出来溜达，周末业主会带小孩在社区玩耍等，如何进行场地划分以及人流车流的疏导是总体布局的主要内容。此外，通过空间环境的设计，营造舒适并乐在其中的感觉，给业主有一个愉悦的居住休闲环境。 1.3.5估计各类用房的用地规模及建筑面积 宗地一： 商业二类居住欧诺个地和商业用地，226亩，容积率2.5/4.0，建筑规模49万方，其中商业地块30万方。容积率2.5，建筑密度22%，绿地率30%以上。 1.南板块： 分区：该板块属于宗地一靠南部分，由于北部地块地理环境优越，景观资源丰富，并且毗邻小学;南部地块属于主干道转角地区，因此南部地段打造成以商业为主题的社区商圈,服务于周围的高端物业。组合结构为：下沉式休闲+大型Shopping Mall+商业写字楼+高档公寓，以此物业模式辅助周围的住宅配套。并且，以公寓作为与北部地块的过渡，既很好地隔离噪音、明确分区，同时也不显突兀，将人流合理地引入商业板块。 计划规模如下：建筑面积30万方，建筑基底面积25000 SHOPPING MALL（下沉式）：20000x5层 写字楼（MALL的地上部分）：1000x25层x4幢 公寓：1000x20层x5幢 2.北板块： 分区：宗地一北部板块主要用于二类居住，由于该板块北部、东部毗邻香港置地高端物业，鸟瞰黄桷水库，西邻社区小学，地块南接商业中心，景观资源丰富，生活配套齐全，因此这里计划打造为高端高端洋房为主、靠南部分以高层为隔离分区为主的物业形态，西南交接处由于人流较多，配备一定的商铺，提供便民服务。 计划规模如下：建