第二章项目投资跟踪评估报告.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT1 北大资源集团投资有限公司 房地产项目投资跟踪评价管理办法 （自2016年 月 日起施行） 目 录 第一章 总则 第二章 项目投资跟踪评估报告 第三章 项目投资执行能力评价 第四章 对城市公司投资执行能力评价和考核 第五章 附则 第一章 总则 第一条 【目的】 为提高集团投资计划执行的质量和水平，维护投资立项的严肃性，通过科学的、可落实的投资跟踪评估体系，控制项目前期投资到后期开发销售全过程的经营风险，保障项目立项指标的达成，特制定本管理办法。 第二条【适用范围】 本办法适用北大资源集团投资有限公司全资的、控股的、参股的或受股东委托管理的房地产项目。 本办法主要针对城市公司新获取的项目的投资执行情况进行跟踪考核，以项目计划首次开盘所在的年份作为第1个跟踪评价年度。 如无特殊说明，本办法中“集团”特指“北大资源集团投资有限公司”，集团下属的各城市公司统称为“城市公司”，“新项目”特指本办法下发后新获取的房地产项目。 第三条 【职责分工】 集团项目发展部：根据项目投资计划的差异情况，对该项目的投资计划执行效果做出评估，并且对城市公司的投资计划执行能力进行综合评价。 集团营销管理部门：负责提供各跟踪评价项目的销售数据及相应的市场数据，并对城市公司提交的分析反馈报告中的市场及销售情况进行审核。 集团成本管理部门：负责提供各跟踪评价项目的成本数据，负责审核城市公司提交的分析反馈报告中投资成本数据的准确性，以及项目立项考核成本调整的可行性。 集团财务管理部门：负责提供跟踪评价项目的财务数据的准确性。 集团资金管理部门：负责审核城市公司提交的分析反馈报告中资金借贷数据的准确性。 城市公司的职责如下： 负责根据集团对项目的投资跟踪评估结果，及时客观的提交分析反馈报告。 对项目实际执行情况与目标计划之间的差异，进行原因分析。 针对上述差异，如果未能达成目标，城市公司将采取哪些改进措施。 对项目后期运营计划的影响。针对上述差异对项目后期投资计划的影响，城市公司将对后续运营计划进行调整。 第四条【管理原则】 客观性原则：城市公司应据实上报项目的投资计划执行数据，不得做假或瞒报，不得因完成阶段性考核目标而作风险后移。 过程监督原则：集团对项目开发过程中的投资跟踪评估和考核，围绕保障项目预期目标达成的过程关键要素的执行情况展开。 项目阶段考虑原则：房地产开发项目周期长，集团对项目的阶段性考核，会根据项目所处的不同开发阶段的特征制定不同的考核标准。原则上本办法考核至该项目全案经营性现金流（不考虑融资）回正的年度。 考核指标严谨性原则：考核依据的是立项投资计划，考核指标是刚性目标，因此要求城市公司在制定计划时、集团审核计划时应结合当地房地产开发、销售等政策，并谨慎预期市场走势，保证立项计划的严谨性。 第二章 项目投资跟踪评估报告 第五条【上报时间及内容】 集团项目发展部应于每年1月31日前组织协调相关部门针对新增项目完成上年度项目投资执行情况的投资跟踪评估报告。 投资跟踪评估报告应包含投资跟踪评价的核心指标内容，包括项目年度实现回款金额、年度销售各业态成交均价、年度销售单方成本（实际要考虑动态成本）、年度股东借款偿还及利息支付情况等。 第三章 项目投资执行能力评价 第六条 【评价依据】 评价城市公司在某个项目投资计划执行的能力，目标依据为集团正式下发的项目投资立项通知书，或者集团批准的调整后的立项考核指标。 第七条 【投资计划执行能力指标】 以项目为考核单位，以自然年度为考核周期，以每年度的投资计划执行能力指标为定量考核指标。该指标为综合加权指标，由回款达成指标、均价达成指标、成本控制指标、股东借款偿还指标、首次开盘节点达成指标，共五个指标加权平均并结合额外加分项得出。 投资计划执行能力指标=40%*回款达成指标+20%*均价达成指标+15%*成本控制指标+ 15%*股东借款偿还指标+10%*开盘节点达成指标+项目额外加分项。 回款达成指标：考察年度实现回款金额与立项目标回款的相对偏差。计算公式如下： 回款达成指标=年度实际回款/年度立项目标回款*100分*70%+累计年度实际回款/累计年度立项目标回款*100分*30% 均价达成指标：在考核年度内，各销售业态的实际成交均价与立项目标成交均价或相应业态立项核准底价的相对偏差。（投资立项阶段集团会根据各项目投资目标并结合市场预期核定各业态的年度成交均价（简称立项核准底价）） 考核年度内当该业态的实际成交均价≥立项目标成交均价时，计算公式如下： 均价达成指标=∑各业态（各业态年度实际成交均价/各业态年度立项目标均价*相应业态的实际签约面积）/∑各业态实际签约面积*100分 考核年度内当该业态的实际成交均价＜立项核准底价时，此上计算公式中该业态立项目