木石地产2013裕景山庄项目1期营销纲要.pptxVIP

—— 裕景山庄项目1期营销纲要——;本报告核心解决问题：;一、《理念沟通》 二、《等级占位》 三、《繁体生活》 四、《符号价值》 五、《圈层传播》 ;壹。理念沟通;现状解读-市场;市场形势—本体认识：;市场形势—宏观市场：;项目区域;项目区域; 市场竞争激烈，同类型品质楼盘扎堆，如何从市场中脱颖，强化知名度是关键的第一步！;市场形势一区域市场1：;市场形势一区域市场2：;;现状解读-竞争;竞争形势一：;竞争形势二：;竞争形势三：;竞争形势四：;;;破题之道;市场供应充分，主流产品不是豪宅，竞争不仅在淄川本地； 对于改善或者终极置业人群而言，普通项目可买可不买； 若按常规思路操作，本项目很容易陷入到价格肉搏之中； 面对区域内奥都庄园竞争，从现状来讲是弱势的；;一个身边的案例： 一个碧桂园卖了淄博本土一年多的量。 牛鼻子在哪？ 打动了客户！; 为 标签 埋单;我们所追求的标签 ;“豪宅购买心智第一” 界定了当前营销推广的核心任务，也是保证项目销售得以推动的前提。 同时，完成裕景山庄从物质信服到精神崇拜的飞跃。 极大实现对裕景品牌的扩大。;核心策略;先界定：占领消费者的心智第一的“标签”内涵？;那么，如何实现裕景山庄的“标签”？;那么，裕景山庄实现“心智第一”标签，;具体策略： 建立新的豪宅市场坐标，没有可参照的先例，没有可比较的对手。 如果有对手，只能说明我们做的还不够。;具体策略： 从客户关注需求的细节出发，创造项目的与众不同感，塑造豪宅某个品类上”第一“感、”不可比“感。;具体策略： 着重提炼价值符号，实现豪宅的符号识别体系，进一步强化对客户购买的指向性引导。;具体策略： 重在搭建客群圈层营销体系，着重以话题营销与圈层活动营销为主。;贰。等级占位;裕景山庄豪宅营销第一步：;根据对裕景山庄所处竞争环境了解， 项目的高端形象的树立，就必须面对两个现实处境： 必须在与奥都庄园的竞争中脱颖，实现在片区第一豪宅的概念； 必须在与上湖御园的叫板竞争中，实现某些方面占上风，占位淄川豪宅第一梯队；;分析上湖御园、奥都庄园营销推广??， 尽管他们在强调自己的豪宅感，强调天然景观资源，强调配套设施之奢华；但没有确切地在自己是否“真豪宅”上进行定位。; 首个 “真豪宅 ” 我们要在淄川市场中先确立本项目与“真豪宅”的关联，有效区分市场中的其他高端项目。 ;世界级 豪宅专家 ; ; ;定位语：;推广语;裕景山庄 豪宅传奇;一次关于别墅的重新想象;叁。繁体生活;裕景山庄豪宅营销第二步：;先明确一个概念：;解读“豪宅感”：; 有一段《黄金甲》的录像，给大家看一下，讲早上太后起床，五个宫女让她吃药，第二个把盘子端上来，让她喝，喝完漱口，又要吐漱口水，第五个宫女把手帕拿上来。 我们回想一下结婚：结婚是最简单方式是民政局直接领证。大多数却是先订婚再领证再结婚。还有更复杂的生活方式、我们可以让这些的更有意义，虽然并不是原初的功能，很多人对生活有这样的品位，我们管这样的人的生活方式叫繁体生活。?;于是，我们不妨就可很具象化地将裕景山庄的“豪宅感”定位为： 一种淄川“不可比”的“繁体生活”;“不可比”的繁体生活;再不过多增加项目投资成本基础上，强调在细节、亮点上的打造。;安全感;软性方面：;全园50秒之内可抵达;中南海级专业水准;微波对射系统;硬件方面：;繁体生活之细节：;创造一些可以让客户更加口碑传播、不一样体验的话题：;繁体生活之服务：;繁体生活之配套：;成员;会所中可参考的配套: 25米恒温游泳池 健身中心 咖啡厅 艺术鉴赏阁 商务中心 藏酒阁 雪茄吧 桌球室 棋牌室 瑜伽室 儿童游乐天地 宴会厅 多功能厅;5H健康生活体系;弥补城市配套缺失;奥都、上湖的接待水准已定，但裕景山庄却可以比它们更好。; 节点一 来电预约 声音：专业、亲切、尊重 确认受邀时间及来访人数; 节点二 入口 客户到访 引导停车 人员：保安 男性 身高185上下（护旗军标准） 礼宾 南性 身高180上下 行为：保安用标准的交警指挥手势 环境：停车场;保安; 节点三 接待中心入口 人员：礼宾（外籍最佳） 老管家 行为：礼宾引导客户进入销售中心 管家出来迎接、微笑示意，将客户带入休息区入座 提供酒水供客户选择饮品，同时告知大客户经理（置业顾问） 形象：老管家：黑色西服三件套、领结、白手套；50岁左右 礼宾：礼帽、白手套、制服，25岁左右 环境：大堂，接待区的休息室;礼宾;节点四 大堂 人员：服务人员 老管家 行为：减少销售痕迹，只有老管家及内保人员。 环境：五星酒店感接待中心大堂;老管家;