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物业维修保养计划的实施 建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。大厦的建筑本体及公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一”的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备及设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。 第一节 物业维修养护要点 一、大厦的运作趋势及季度因素。 二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。 三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。 四、充分考虑费用预算。 五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。 第二节 物业维修养护计划编制程序 一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。 二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。 三、资金是年度预算编制计划依据。 四、编制年度维护保养方案草案。 第三节 物业维护保养的管理措施 一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理及施工制度，保证维修质量。 二、科学地、规范地制定各项维修方案，有效地控制成本。 三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。 四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。 五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。 第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四） 第四节 物业维修养护项目计划及实施方案 为了确保大厦建筑设备及设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能及使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 二、建筑本体定期维修养护计划及实施方案（表二） 三、公共设施日常维修养护计划及实施方案（表三） 四、公共设施定期维修养护计划及实施方案（表四） 一、建筑本体日常维修养护计划及实施方案（表一） 序号 类别 项 目 计划情况 实施方案 标 准 实施效果 1 房屋承重及抗震结构部位 1）局部受损； 2）施工质量原因造成的结构问题。 每周巡查一次，发现问题及时解决。 1）由于使用不当造成结构局部受损较轻，由维修部按修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家会诊提出方案，委托专业公司实施； 2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请管理处处理。 1）房屋修缮标准； 2）有关工程施工技术规范。 1）安全、正常使用； 2）功能完好。 2 外墙 每周检查一次，发现问题及时维修。 由维修部门按有关修缮规程实施。 1）房屋修缮标准； 2）外墙面修缮作业规程。 无脱落、无渗水、整洁统一。 3 1）屋面防水破损造成屋面渗漏； 2）避雷装置脱焊、间断； 3）屋面积水。 每天检查一遍，发现问题，及时维修。 由维修部门按相应作业规程实施维修； 房屋修缮标准； 相应修缮作业规范。 无积水、无渗漏； 避雷装置无间断。 4 电梯 每天巡视一遍，发现问题，及时与维修人员联系。 由维修部电梯主管组织人员实施维修。 电梯维修保养主要标准 1）安全正常运行、平稳； 2）机房、轿厢整洁；电梯各组成部分完好率100% 5 1）水泵等机电设备维护保养 2）日常机电设备的零部件易耗品维修更 换 每天巡视检查、发现问题及时维换 由维修部组织实施 各项机电设备维修保养规程 无故障停电；保障安全运行 6 智能 设备 1）系统维护保养 2）线路的检修 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部负责组织实施 智能系统维护保养规程 1）系统完好、无故障、使用正常有效 2）防盗监控设施完好、无损坏 线路无乱搭接 7 室内 照明 1）线路的检修维护 2）灯具的维修及更新 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 照明维修保养规程 1）线路无乱搭接 2）照明灯具正常有效 8 消防设施 1）疏散标志的维修及维护 2）室内消防栓的有效维护及检修 3）烟、温感报警系统故障的排除和维护 每周检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）标志制定及维护管理规定 2）消防栓维修操作规程 3）消防报警系统维护保养规程 1）实施有效、标志清楚、完好无损 2）灵敏、准确报警 9 通道门厅楼梯间 1）公用地面的维修改造 2）公共通道、门厅的墙、天棚维护 每天检查一次，发现问题，及时维修 由维修部按照相应作业规程实施维修 1）相应建立部分修缮技术规程 2）房屋修缮标准 整洁、无缺损、无霉斑 10 空调系统 冷水机组、风机盘管、冷却塔等 运行期间每天检查一次，发现